房地产建筑企业汇算清缴培训

房地产行业开发周期长，涉及的税种**多，涉税业务**复杂，特别是预售与完工阶段，完工交付后确认增值税纳税义务开具发票，并结转收入和成本，清算土地增值税。另一方面，会计制度与税法存在诸多差异，在会计处理方面，按会计制度进行核算；在纳税方面，必须按税法规定进行调整，稍有疏漏就会产生涉税风险，导致税务处罚。

建筑企业在营改增后，挂靠经营、总分包、农民工工资代发、社保移交等一系列问题，加上增值税纳税义务与会计收入、所得税收入确认的差异，导致风险增大。

开篇语：当前征管形势与企业面临的税收风险

1、大数据时代税务局是如何查账的

2、社保及非税收入移交税务部门征收

3、金税三期发票系统升级与票表税比对

3、国地税合并全面清理征管盲区

4、税收黑名单与多部门联合惩戒

5、重大违法案件信息公布

6、严厉打击虚开虚抵涉税违法行为

第 一 讲  企业年终关帐前的财税风险防控

一、年终关帐前需提前处理好哪些财务问题？应从哪些方面防控渉税风险？

二、房地产企业如何做好年末收入和成本、费用规划？如何管控好价格偏低？如何管控好实际毛利率和计税毛利率？

第二讲  税收征管与预交税款

1、预交税款少申报如何定性

2、季度预交申报可否弥补亏损

3、稽查查增所得可否弥补亏损

4、关联交易与反避税调整

5、税负过低预警要求补税合法吗

6、开发产品转自用需视同销售吗

7、市政配套费应当交契税吗

8、红线外支出可以税前扣除吗

9、自查报告应该如何编写

第三讲  年度申报重点账户与报表注意事项

1、利润表利润总额与申报表项目

2、毛利率指标

3、主营收入与财务费用相关联

4、主营成本与开发产品关联

5、货币资金贷方余额与现金大额收支

6、其它应收款（股东借款，关联无息借贷）

7、固定资产折旧与无形资产摊销

8、开发成本计提与分摊方法

9、预收账款与税款预交

10、完工条件与收入结转

11、实收资本与资本公积

12、未分配利润与本年利润

13、应付账款与其它应付款

14、增值税报表销售额与所得税收入差异

15、增值税明细账与报表比对

16、工资总额、个税申报与社保基数

第四讲  合法凭证自查

1、合法凭证种类与审核要点

2、不合规凭证的换开与补开

3、无法取得合法凭证的处理方法

4、发票与交易、合同比对

5、票据付款方向与支付方式

6、当年票据入账时效

7、未完工年度的成本发票不合规是否应调增

8、跨期费用的追补扣除

9、进项税抵扣与转出

10、发票的开具时间与适用税率

11、增值税发票付款方向不一致一定是虚开发票吗？

⑴ 挂靠业务

⑵ 建筑企业内部共享资质

⑶ 委托第三方收款

⑷ 总分公司代付款

12、如何界定虚开发票与风险防范

第五讲  职工薪酬与个人所得税

1、工资与福利

2、工资与劳务

3、社会保险

4、津贴补贴与奖励

5、个人所得税法修正案

6、解除合同补偿

7、私车公用的涉税问题

第六讲  预售与完工年度毛利调整

1、未完工收入预计毛利调整

2、完工收入预计毛利调整

3、完工后续支出的调整

4、完工条件及重要性

5、完工年度成本分配与结转

6、成本真实发生的证据与虚增成本的查处

7、销售开发产品与发票开具

8、不同类别产品成本分摊方法

⑴ 占地面积法

⑵ 建筑面积法

⑶ 层高系数法

⑷ 直接成本与共同成本、间接成本

第七讲  税前扣除项目

1、佣金与代理费

2、广告宣传费

3、业务招待费

4、利息支出与统借统还

5、资产损失

6、罚款与违约金

7、赞助支出与公益捐赠

8、教育经费

第八讲  收入确认

1、股息红利与转让所得

2、包销、买断、超基价分成收入

3、分期收款销售

4、政府补偿与奖励

5、完工产品转自用

6、所得税收入与增值税收入差异

7、租赁收入、利息收入

8、违约金与价外费用

9、售价过低与正当理由

第九讲  特殊业务涉税处理

1、混合销售与兼营

2、甲供与大包

3、拆迁还建

4、合作开发业务

5、车位的税务处理

6、公共配套设施

7、股权重组与合并分立

8、异地项目开发主体变更

9、股权收购中的涉税与法律风险

10、售后回租

11、挂靠经营风险防控

12、总分包与差额征税

第十讲  年终关帐、汇算清缴之前必须弄清的其他问题

1、房地产企业已经开具增值税发票是否一定要确认企业所得税收入

2、房地产企业产品符合完工条件，但是收入不能可靠计量，会计上和税收上是否应确认收入，如果应确认收入，收入应该如何计算？（国税发[2009]31号与国税函[2008]875号文件的适用）

3、当会计收入与税收收入存在差异时，计税成本应如何确认？

4、产品完工后未能及时结转的开发成本，如建安费、配套设施费应该如何计提

5、在无法取得税前扣除凭证情况下，企业可凭哪些资料证实支出真实性，以获得其支出税前扣除，对本年度取得以前年度合法凭证或者能够证实业务真实性的资料，税收上应如何处理？

6、什么情况下非本单位抬头的发票可以在本单位税前扣除“款项没有实际支付”能否证明业务的真实性，其支出能否税前扣除，税法是否有明确规定哪些支出必须实际支付才能税前扣除；预计负债跨年支付企业所得税前应在哪一年扣除？