房地产年度预算管理培训

新冠疫情爆发后，房地产行业的销售、投资额都有较为明显的同比下滑，行业总体面临较大的基本面压力。很多房地产企业开始考虑启动自身转型升级，在产品、技术、品牌服务和人才等方面加快转型步伐。其中，作为整合与优化资源的有效手段，全面预算管理的重要性日益被认可，用作于协助企业有效的引流资源、加强成本控制、提高利润，这在现有的宏观背景及市场环境中尤为重要。

第 一 部分：从业务角度入手，做好全面预算管理

一．【统一概念】：全面预算是什么？

二．【统一思想】：预算管理是全面预算会计、会计反映监督和内部控制三方面的统一

三．【统一行为】：全面预算保障条件

四．项目利润预算控制方式

第二部分：房地产全面预算管理体系分享与交流

房地产企业全面预算管理的“困惑

现状：偏重财务视角推行全面预算管理的房地产企业，其全面预算管理绝大多数已沦为流于形式的“数字游戏”。

症结：财务与业务“两张皮”，预算管理缺乏运营管理支撑

全面预算为什么会成为流于形式的数字游戏？（四个问题讨论）

综述：如何理解房地产全面预算管理

一、房地产全面预算管理—计划篇

二、房地产全面预算管理—实务篇

三、房地产全面预算管理—保障篇

四、案例1：LH地产集团公司的全面预算管理特点和学习借鉴点；

案例2：龙湖集团xxx项目启动会之成本管理部分

第二章：房地产企业财务管控下的成本系统建立

**部分：开发项目前期成本管理的重要性

【提出问题】

什么是成本管理？为何进行成本管理？怎么进行开发项目前期的成本管理？

为什么采取了很多种的方法，但找不到有效的途径控制成本？

控制成本就是降低质量，降低标准吗？

控制成本的重点在哪里？

企业何时进行成本控制？

【讨论问题】

成本管理的定义、范围、管理方式；

成本管理的作用和效果；

实行成本管理的保障条件；

新常态下成本管理的思路，流程和方法；

目标成本指定的阶段和作用；

目标成本与动态成本的管理及责任成本；

简单介绍房地产成本管理的三大阶段及趋势：

重点阐述设计阶段的成本管控要领

第二部分：成本管控术—成本策划：企业利润的节流阀与监控者

【提出问题】

成本管理操作过程中的困惑：

成本部门“单兵作战”较多，各部门的协同不够；

目标成本测算准确度不高；

合约规划实际指导意义不大，流于形式；

控成本还是保品质？这是个问题！

变更签证太多，怎么管？

动态成本数据不能准确及时获取；

资金计划预不准，难以真正做到资金平衡；

房地产企业成本管理控制要点

【讨论问题】

房地产企业成本管理控制要点：

控目标、控合同、控付款、控动态

控目标---（分享案例）Z企业“不同阶段目标成本编制”

概念设计阶段、方案设计阶段、初步设计（扩初设计）阶段、施工图设计阶段及构件深化设计阶段目标成本形成及成本重点控制对象；

目标成本修订调整指导原则；

目标成本编制原则与调整流程；

控合同---公司董事长或者总经理在进行合同审批时，如何判断合同价格是否合理？预算够不够？

成本控制vs与成本核算；

合约规划对成本控制的作用；

合约管控案例分享：X企业“成本管理的三大储备”

控付款—无计划不付款

付款计划，基于审定工程量，定期刷新合同付款计划并与计划联动；

月度资金计划每月汇总生成，上报集团审批后，达成率纳入部门考核；

合同付款：无计划不付款，合同付款申请、审批严控计划外审批付款；

控动态—实时对比指导定价

目标成本→动态成本→产品动态单方

目标成本：成本控制线、上线VS基线

动态成本：实时、动态反映“预计**终成本”，合约规划余量的蓄水池作用，动态成本月度回顾→预警、强控

产品动态单方：指导定价、横向对标

模块一：房地产企业预算管理体系

1、全面预算含义

（1）中国房地产企业面临的问题

（2）全面预算包括什么？

（3）如何正确理解全面预算（预算范围和预算作用）？

2、企业预算组织架构

（1）整体布局

（2）CFO/财务总监预算中的职责

（3）预算管理的流程设计

3、全面预算管理实施

（1）管理层的重视程度

（2）财务转型的必要性

（3）交流沟通的不同方式

（4）需完善的配套制度

4、预算认知偏差

（1）可能存在的认知问题

（2）其他影响因素

模块二：房地产预算目标与财务预测

1、预算目标体系

（1）目标管理

（2）指标类别体系

2、经营财务预测

（1）项目预测

（2）销售预测

（3）利润预测

（4）资金预测

3、预算目标确定和测算

（1）确定目标原则

（2）测算实例

4、预算松弛ornot？

（1）预算松弛的定义和出现原因

（2）预算松弛问题的解决

模块三：房地产项目预算编制程序和方法

1、编制程序

（1）编制参与组织

（2）程序总图

2、编制方法

（1）各主要方法介绍和各自优缺点

零基VS增量/固定VS弹性/定期VS滚动

（2）具体方法

基数法比率法比重法......

（3）逻辑算法

3、编制前有关问题

（1）预算编制准备

（2）交流沟通

（3）编制表格

（4）预算申报

4、具体步骤

（1）收入预算编制

（2）目标成本

（3）开发成本

（4）销售费用

（5）现金预算

5、项目预算准备费

（1）预算准备费计提

（2）预算准备费审批

6、预算汇总和报批

模块四：房地产项目预算控制和考核

1、项目预算审批

（1）授权审批

（2）预算审批

（3）立项审批

2、项目全流程管控

（1）以合同管理为基础，加强成本控制

（2）做好规划设计阶段的成本控制

（3）建立工程洽商制度，降低工程成本

3、预算执行反馈和差异分析

（1）预算反馈采用预算执行报告的形式进行

（2）分析报告编制的要点

4、调整机制

5、预算业绩考核

（1）预算考核

（2）业绩管理

（3）关键绩效确定

（4）权重要根据工作性质和内容而调整

模块五：规划设计阶段投资控制要点和财务管控策略

策略一：实行设计方案招投标，优化设计

策略二：实行限额设计，有效控制造价

策略三：加强对图纸的会审与审查

策略四：深入运用价值工程。运用价值工程的优势：

策略五：采用合同措施，有效控制造价

案例：xx集团设计阶段成本管理控制的经验教训

案例：三步“控住”工程项目成本；成本控制的“三把锁”