适合学员:
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适合学员:
基础薄弱、复习时间较短,对考点和命题方向把握不准,想以性价比高的课程系统复习通过考试
套餐内容:
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适合学员:
有一定基础,但知识系统性欠缺,学习有疑问,但无人答疑,想进一步提高,确保顺利通关学员
套餐内容:
备考指导 教材精讲班 经典习题班 24小时在线答疑 讲义、课件免费下载学习、手机/IPAD随时离线听课
张宝魁
史贵镇
张宝魁老师的精讲班,讲解的很细致,对于初学者很有帮助,重点明确,学习起来很愉快。课件制作的质量很好,清晰明了,还可以下载音频,业余时间也可以拿出来加强记忆,整体感觉很好!史贵镇老师讲课内容紧密有序、生动丰富、结合实际、紧扣考纲,讲解答题技巧,非常实用;课堂练习能让我们对上课的重点内容进行复习巩固,加深记忆。
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一、交易情况修正的含义
可比实例的成交价格可能是正常的,也可能不是正常的。由于要求评估的估价对象的价格是客观合理的,所以,如果可比实例的成交价格不是正常的,则应将其调整为正常的,如此才可以作为估价对象的价格。这种调整称为交易情况修正。因此,经过了交易情况修正后,就将可比实例的实际而可能不是正常的价格变成了正常价格。
二、造成成交价格偏差的因素
由于房地产具有不可移动性、独一无二性、价值高大性等特性,以及房地产市场是不完全市场,房地产的成交价格往往容易受交易中一些特殊因素的影响,从而使其偏离正常的市场价格。交易中的特殊因素较复杂,归纳起来主要有下列几个方面:
1.有利害关系人之间的交易。
2.急于出售或急于购买的交易。
3.交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。
4.交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。
5.特殊交易方式的交易。
6.交易税费非正常负担的交易。在房地产交易中往往需要缴纳一些税费,如营业税、土地增值税、契税、印花税、交易手续费、补交土地使用权出让金等。按照有关税法及国家和地方的有关规定,有的税费应由卖方缴纳,有的税费应由买方缴纳,有的税费由买卖双方各负担一部分。正常的成交价格,是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格,即在此价格下,卖方缴纳卖方应缴纳的税费,买方缴纳买方应缴纳的税费。需要评估的客观 合理价格,也是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费。但在现实交易中,往往出现本应由卖方缴纳的税费,买卖双方协议由买方来缴纳;或者本应由买方缴纳的税费,买卖双方协议由卖方来缴纳。在某些地区,房地产价格之外还有所谓“代收代付费用”。这些“代收代付费用”也可能存在类似的转嫁问题。
7.相邻房地产的合并交易。房地产价格受其土地面积、土地形状、建筑规模的影响。一宗房地产与其相邻房地产合并后,效用通常会增加,故当该房地产的拥有者欲购买相邻房地产时,相邻房地产的拥有者据此会索要高价,而该房地产的拥有者往往也愿意出较高的价格购买,所以,相邻房地产合并交易的成交价格往往要高于其单独存在、与其不相邻者交易时的正常市场价格。