房产估价师报考培训机构

　　房地产估价应采用科学的方法(appraisal approach)进行分析、测算和判断，不能仅凭经验进行主观判断。一宗房地产的价值通常可以通过下列3个途径来求取：

　　(1) 近期市场上类似房地产是以什么价格进行交易的――基于理性而谨慎的买者肯出的价钱不会高于其他买者最近购买类似房地产的价格，即基于类似房地产的成交价格来衡量其价值。所谓类似房地产(similar propeny)，是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相似的房地产。

　　类似房地产简单地说就是与估价对象相同或者相似的房地产。所谓同一供求范围，也称为同一供求圈、同一市场，是指与估价对象之间具有一定的替代关系，价格会相互影响的房地产区域范围。

　　(2)如果将该宗房地产出租或营业预计可以获得多少收益―基于理性而谨

　　慎的买者肯出的价钱不会高于该宗房地产的预期收益的现值之和，即基于该宗房

　　地产的预期收益来衡量其价值。

　　(3)如果重新开发建设一宗类似房地产需要多少费用―基于理性而谨慎的买者肯出的价钱不会高于重新开发建设类似房地产所必要的代价，即基于房地产的重新开发建设成本来衡量其价值。

　　由上述三个途径便产生了三大基本估价方法，即市场法、收益法和成本法。此外，还有基本估价方法衍生的一些其他估价方法，如假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。