2025年房地产估价师网校

　　企业贷中大量的抵押物是工业厂房，估价方法大多采用成本法，所采用的技术路线是房地分估然后累加求取其市场价值，这就涉及到两大部分的估价，其一是土地使用权价值的评估，其二是房屋现|考试大|值的评估，本文着重谈房屋价值的评估。由于工业厂区地上的房屋情况比较复杂(幢数多且结构、层数、建筑物特征各不相同)，因此如何正确确定其房屋的重置价是成本法估价中最为关键之一。《房地产估价规范》对房屋重置价的基本构成要素进行了说明，并要求应根据估价对象的实际情况在价格构成内容的基础上酌予增减，如何进行“增减”这又是成本法估价中的另一关键。本文围绕上述的两个“关键”，结合笔者的估价实践，谈些个人看法，供业内人士参考，并欢迎批评指正。

　　房屋重置价构成及注意事项

　　开发成本包括勘察设计和前期费、厂区内外基础设施费、建筑安装工程费等。

　　1.勘查设计和前期费。包括：

　　①三通一平费(施工需要的临时水、电、路及场地平整);

　　②勘探费;

　　③测量费;

　　④咨询费、可研费;

　　⑤规划设计费;

　　⑥施工图设计费等。一般以建安工程费为基数，按一定比率(3%~6%)求取。

　　注意事项：

　　(1)上述②、④、⑥在工业项目中的“一定比率”的取值要高于民用项目;

　　(2)项目的规模、复杂程度不同，“一定比率”的取值也应有所区别;

　　(3)如果“三通一平”费已经包括在土地使用权价值中了，则在房屋部分不再重复计算。

　　2.基础设施建设费。包括厂区内的水、电、路、绿化、环保、物业管理用房等。一般以建安工程费为基数，按一定比率计取(或按每平方米建筑面积多少元计取)。