天津房地产估价师培训

　　1.传统投资决策方法的局限性：

　　房地产投资决策中的传统方法，主要是房地产投资分析中常用的财务评价方法，它是从财务方面来探讨项目投资的可行性，应用的前提条件是投资项目现金流可预测。因此，采用财务评价方法进行房地产投资决策分析，首先必须对房地产项目的开发与经营情况做出准确的预测和推断，否则，即使计算出了项目的财务内部收益率(FIRR)或财务净现值(FNPV，也难以做出准确决策。

　　运用财务评价方法进行投资决策时，一般隐含两个假定：一是投资可逆性，即通过投资项目现金流入可收回投资，或在市场出现不利状况时可出售资产收回投资;二是不考虑延期投资对项目预期收益的影响，即不考虑投资的时间价值，当FNPV大于零时现在就投资，当FNPV小于零时就拒绝投资。

　　在不确定的市场环境下，财务评价方法容易造成房地产投资价值的低估，主要表现在：一是忽视了投资项目中的柔性价值，它假设未来变化是按决策时的环境发生，事实上，房地产投资的长期性和房地产市场的不确定性，要求投资者根据市场条件变化，对项目投资决策适时进行调整。二是忽视了投资机会的选择，只是对是否投资进行决策，没有考虑项目可延期性和由此可能产生的价值变化。三是忽视了房地产项目的收益成长，将净现值是否大于零或是否高于目标收益率(最低可接受收益率)作为投资评价准则。实际上，并非所有的房地产投资都能在短期内获利，而且，有些房地产项目的投资，其目的并不仅是为了获得财务上的利益，有时更多的是从企业长远发展的角度来决策，使企业获得未来成长的机会。

　　因此，在不确定的市场环境下，传统的投资决策方法显然较难满足科学决策的需要。