房产评估师考试辅导课堂

　　现金流量折现法和传统方法的定义：

　　房地产的开发周期一般较长，其土地取得成本和后续的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费以及开发完成后的价值等所发生的时间不尽相同，特别是那些大型的房地产开发项目。因此，运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。但考虑资金的时间价值有两种方式：一是折现的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为现金流量折现法;二是计算投资利息的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为传统方法。

　　现金流量是指一个项目(方案或企业)在某一特定的时期内收入和支出的资金数额。现金流量分为现金流人量、现金流出量和净现金流量。资金的收入称为现金流人，相应的数额称为现金流入量。资金的支出称为现金流出，相应的数额称为现金流出量。现金流人通常表示为正现金流量，现金流出通常表示为负现金流量。净现金流量是指某一时点的正现金流量与负现金流量的代数和，即：

　　净现金流量=现金流入量一现金流出量

　　现金流量折现法与传统方法的区别：

　　现金流量折现法与传统方法主要有下列3大区别：

　　(1)对开发完成后的价值和后续的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据估价时点(通常为现在)的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价时点的金额。而在现金流量折现法中，是模拟房地产开发过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。