房地产估价师视频培训

相互影响：

一般物品的使用基本上是孤立的，相互间很少有影响，并由于一般物品可以移动，即使有影响，也易于排除，影响通常是暂时的。而房地产因为不可移动，其用途、建筑高度、外观等状况通常会对周围的房地产甚至社会公众利益产生较大和较长久的影响;反之，周围的房地产状况也会对该房地产产生影响。例如，影响到日照、采光、通风、视野、可视性(能否被看见)，使环境美化或带来人流、噪声、异味等。因此，房地产具有相互影响特性。从而一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周围的房地产状况密切相关，受周围房地产利用的影响。例如，在一幢住宅附近建垃圾站、公共厕所或工厂，会降低该住宅的价值;而在该住宅旁边建花园、开辟绿地，则会提高其价值。修筑一条道路或建造一个购物中心，对其周围的房地产价值也有很大的影响。正是由于房地产具有相互影响特性，产生了"相邻关系"，并且法律规定"不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。"

进一步来看，房地产利用存在经济学所讲的"外部性"。外部性也称为外部效应、外部影响，是指某个经济行为主体(生产者或消费者)进行生产或消费等活动时，对其他经济行为主体带来的影响。外部性分为有利的外部性和有害的外部性。有利的外部性也称为正的外部性、外部经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此花费代价。例如，某人在自己的住宅周围种植花草树木、美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益，但邻居不会为此向他支付任何费用。有害的外部性也称为负的外部性、外部不经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受损，而该经济行为主体却没有为此承担成本。例如，工厂向河流排放废水、汽车产生噪声，污染了环境使他人受害，但该工厂和汽车驾驶者可能并没有因此向受害者支付补偿费。