房产股价师考试课件

一、选择物业销售形式

成功的房地产销售过程包括3个阶段：①为使潜在的租客或购买者了解物业状况而进行的宣传、沟通阶段;②就有关价格或租金及合同条件而进行的谈判阶段;③双方协商一致后的签约阶段。从市场营销的具体方式看，分为开发商自行租售为主和委托物业代理两种。

㈠开发商自行销售

在下述情况下开发商愿采取自行销售方式：①大型房地产开发公司。②在房地产市场高涨、市场供应短缺。③开发商所发展的项目已有较明确，甚至是固定的销售对象。

㈡委托房地产经纪机构租售 佣金=售价×(0.5%～3%)

经纪机构主要职能：促成房地产交易，借此赚取佣金作为报酬。

1. 房地产经纪机构的作用 　参与开发项目市场营销工作的全过程

作用：①通过市场调查，了解潜在的市场需求，准确地预测消费者行为、偏好、潮流与品味，协助kfs或业主进行准确的市场定位。②通过广告等市场宣传活动，对潜在的投资置业人士进行有效的引导。③从开发项目的前期策划到项目租售完毕，物业代理参与整个开发过程，协助kfs最终实现投资收益目标。④按照置业人士提出的有关要求(位置、价格、面积大小、建筑特点等)，帮助其选择合适的物业，并为其提供完善的购楼手续服务。⑤帮助买卖双方进行有关融资安排。⑥提高市场运行效率。

2. 房地产经纪机构的代理形式

物业代理的形式：①联合代理与独家代理。②买方代理、卖方代理和双重代理。双重代理，经纪机构可同时向买卖双方收取佣金，但佣金总额一般不能高于前两种代理形式，且双重代理的身份应向有关各方事先声明。③首席代理和分代理。

㈢ 选择房地产经纪机构应注意的问题

□充分了解经纪机构及其经纪人员的业务素质。要考察经纪机构及其经纪人员是否有良好的职业道德，其中包括物业代理公司是否只代表委托方的利益，能否为委托方保密，工作过程中是否具有客观、真实、真诚的作风，在物业交易过程中除佣金外是否没有其他利益。

□了解经纪机构可投入市场营销工作的资源。

□经纪机构过往的业绩。看其代理的成功率有多大，看其代理每一个项目的平均销售周期。

4. 针对物业的类型选择经纪机构。