房地产估价师网校课程

【重点】合法原则在房屋征收估价中的运用

在房屋征收评估中，被征收房屋的价值与被征收房屋的性质(如是合法建筑还是违法建筑，是永久建筑还是临时建筑，是未超过批准期限的临时建筑还是超过批准期限的临时建筑)、用途(如是居住用途还是商业用途)和面积(计不计算面积，计多少面积)等密切相关。例如，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定：“对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。 ”

据此，如果被征收房屋被认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑，就不应予以评估，或者评估价值应为零。

被征收房屋价值评估必须明确被征收房屋的性质、用途和面积。但在现实中，由于种种原因，被征收房屋的性质、用途和面积有时难以确定，也不是估价机构和估价师能够确定的。

鉴于此，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条规定：“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。”

第二十四条规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。”

《国有土地上房屋征收评估办法》第九条规定：“房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。

调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;

房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。(因为要维护政府部门的权威，而且权属证书在持证人手中，有伪造，变造的可能)。

对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。”

有了这些规定，估价机构应要求房屋征收部门提供征收范围内房屋的情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。