房估师培训网站

【例题】房地产估价应遵循合法原则，因此只有依法登记的房地产才能成为估价对象。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是合法原则。未依法登记的房地产也可以成为估价对象。参见教材P156。

实践操作：

(1)在依法判定的权利类型及归属方面，一般应以不动产登记簿、权属证书以及相关合同 等为依据。

房屋权属证书有两种：《房屋所有权证》、《房屋他项权证》。

土地权属证书有四种：《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》、《土地他项权利证明书》。

(2)依法判定的使用权利，应以土地用途管制和规划条件等使用管制为依据。

如果城市规划规定了某宗土地的用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等，则对该土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。具体地说，如果城市规划规定了该宗土地为居住用途，即使从该宗土地的坐落位置、周围环境来看适合于商业用途，但也应以居住用途为前提来估价，除非申请变更为商业用途并且获得批准。

在容积率方面，如果城市规划规定了该宗土地的容积率不超过2.5，除非依法调整了容积率，否则应当以容积率不超过2.5为前提来估价。如果以商业用途或者容积率超过2.5来估价，由于商业用途或者超出的容积率不仅没有法律的保障，而且是违法的，据此所评估出的较高价值不能实现，也就得不到社会认可。

(3)在依法判定的处分权方面，应以法律、法规、规章、政策或合同等允许的处分方式为依据。法律法规、政策规定或合同规定不能采取的处分方式下的评估价值为0。

(4)依法判定的其他权益，评估出的价值应当符合国家的价格政策。

两个应用的重点领域：抵押估价和房屋征收评估

【重点】合法原则在房地产抵押估价中的运用

(1)法律法规和政策规定不得抵押的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象。

不得抵押的财产范围 ：土地所有权、集体土地使用权(法律允许的除外)、各类公益设施(注意区分：公益单位公益设施以外的其他财产为自身债务是可以抵押的)、产权不明有争议的财产(不“干净”)、依法被查封、扣押和监管的财产、法律行政法规规定不得抵押的其他财产。