2025房地产估价师课件

第一章房地产估价概论

第一节对房地产估价的认识

房地产估价的特点：

为了进一步理解和把握房地产估价的内涵，还要对房地产估价有下列认识。

(一)房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格

中国在20世纪80年代恢复房地产估价活动时，为了避免与传统政治经济学中的价值内涵——“劳动价值’相混淆而引起一些不必要的争论或产生误解，特别是当时人们对本质上不是劳动产品的土地，否认它有价值，或对它是否有价值存在着很大分歧，从而采川了“价格评估”的名称，而未采用“价值评估”的名称。

现在严格从理论上来讲，价值(value)和价格(price)之间的关系和区别是：价值是物的真实所值，是内在的、客观的和相对稳定的，是价格波动的“中心”;价格足价值的外在表现，围绕着价值而上下波动，是实际发生、已经完成并可以观察到的事实，通常因人而异，时高时低。现实中由于定价决策、个人偏好或交易者之问的利害关系甚至无知等原因，时常出现“低值高价”、“高值低价”的价格背离价值情况。因此，为了表述上更加科学准确，减少估价的主观随意性，也为了与国际上通行的估价理念、理论一致，便于对外交流沟通，有必要说明房地产估价本质E是评估房地产的价值而不是价格。

同时需要说明的是，虽然估价本质上是评估价值，而且理论上是价值决定价格，但在实践中一般是通过外表的价格来推测内在的价值。另外，价值和价格的内涵虽然在理论上有上述严格区分，但由于习惯等原因，现实生活中一般不对它们作严格区别，可以交换使用。此外，实际中还经常需要通过估价活动为卖方确定要价、买方确定出价或买卖双方协商成交价等提供服务，并且价值和价格的种类越来越多。因此，传统的仅是对价值进行评估的观念也需要更新。