房地产估价师 视频教程

　　一、可比实例的质量要求高

　　可比实例选取的客观、合理、公正是市场法估价的前提要件，只有前提合理，才有可能使估价结果合理。因此，对选取的可比实例的质量要求是很高、很严格的，不是随意的，它必须经过现场勘查和慎重的分析、比较、筛选等过程。可比实例的质量要求如下：

　　1、可比实例(3个以上)必须是已经发生了交易的房地产。没有发生交易的(如房产中介的挂牌价)不能作为可比实例。

　　2、可比实例必须是真实的并可以进行修正和调整的。估价报告的附件中必须附上“交易实例调查表”，并注明交易实例的来源、调查人、调查日期，估价人员要对“交易实例调查表”负责。

　　有些估价人员所选择的可比实例(从某些中介网站取得)虽然是已经成交，但具体对象不明确。比如说住宅单元号不明，仅知处在XX小区XX楼层，因此朝向、位置就不明;店面的编号不明，仅知处在XX街道，因此面宽、宽深比、位置优劣等情况不明。这样的可比实例尽管属实，但标的不明确，无法与估价对象相比较，无法进行合理修正和调整。

　　3、可比实例的成交日期与估价时点应该是比较接近的。两者时间越接近，估价的准确性越大;

　　4、可比实例与估价对象必须是“类似房地产”。这是最难、也是最容易被忽视的方面。

　　“类似房地产”的条件主要有以下方面：

　　①在区位上是处在同一供求范围内;

　　②用途相同;

　　③结构相同(如果能做到小类建筑结构相同更好。钢混结构属于大类结构，它还分小类：框架、框剪、剪力墙、剪力墙筒体、筒中筒等);

　　④规模相当(可比实例面积与估价对象面积应该在0.5～2之间，当然面积越接近越好);

　　⑤档次相当(主要指装饰装修、电梯、空调、智能化等设备及环境等);

　　⑥权利性质相同或相当(土地性质分有集体、国有，国有又分有出让、划拨;房屋性质类型分有商品房、安置房、房改房、自建房等)，不相同的应进行价格内涵的统一;

　　⑦交易类型与估价目的吻合;

　　⑧成交价应尽量为正常价格或能够修正为正常价格。