房地产估价师辅导试听

　　这里必须特别注意：

　　①可比实例的(高档、中档、普通)二次装修，是指可比实例在当时成交日期的状况，也就是成交价格中所含有的对应装修，不是该可比实例成交之后再进行的二次装修;

　　②要扣除的二次装修价值，是对应可比实例在当时成交日的价值，而不应考虑当时成交日至估价时点的装修折旧。

　　③无室内二次装修与毛坯房是不同的概念。无室内二次装修不等于没有一次装修，而毛坯房通常是指内隔墙、内门等还没施工，水电等仅仅入户。因此从装修价值上说，其内涵是不同的，应进行必要的统一。

　　3、“主干”相同，其他不同的情况这种类型特别复杂(诸如：卫生间、客厅数量不同，明厅与暗厅，位置特优、特差，等等)，需要估价人员认真分析比较，同时还必须具备有丰富的估价经验和相关专业知识，才能照顾到方方面面。

　　第二种情形――含有非房地产成分的房地产。比如可比实例成交价中含有附赠家具，家电等。

　　这种情况下，一般是统一到“纯粹”的房地产范围，即：房地产价格=含非房地产成分的房地产价格-非房地产成分的价格第三种情形――带有债权债务(或受到他项权利限制)的房地产。

　　这种情况下，一般是统一到“干净”的房地产范围。

　　(二)如何统一为现房价格一手房成交价中大部分都是预售合同备案，即成交时大多为期房。如果用此作为可比实例，必须将其期房价(单价)换算成现房价(单价)。

　　在期房与现房同品质(质量、功能、环境、物业等)下，期房价低于现房价。主要原因是现房可以立即出租、有租金收益以及买期房存在的风险(资金与楼盘质量风险)。期房价与现房价之间的关系是：现房价格=期房价格 出租的净收益的折现值(预计从期房达到现房期间) 风险补偿如：某期房成交时单价为2900元/┫，尚有1年才可投入使用，假设出租的年末净收益为330元/┫，折现率为10%，风险补偿估计为期房价格的2%，则该期房换算为现房的价格计算如下。