房地产估价师考试培训视频

　　这种情形下，一般是将可比实例统一到估价对象的房地产范围，补充可比实例房地产相对于估价对象为基准所缺少的范围，扣除可比实例房地产多出的范围，相应地对可比实例成交价进行加减。

　　1、如何统一土地类型如果估价对象土地类型为国有划拨方式取得，而所选取的可比实例土地类型为出让情形的，它们的价格差别主要表现为有无包括土地出让金部分。遇到这种情况时应将出让情形的可比实例的成交价中剔除去其所包含的土地出让金款额。

　　比如：可比实例A为出让地的商品房住宅且土地使用权面积未知，为方便计算可依下式进行。可比实例A应剔除的土地出让金款额=相应(用途、等级)的基准地价×土地出让金标准比例×A的建筑面积÷A所处楼宇的总层数这里有两点要注意：

　　①土地出让金标准比例应按当地规定;

　　②楼宇的总层数一般不包括不计入同类用途及不计建筑面积的层数(如可比实例为住宅，则该楼宇中的店面、架空层不计入总层数)。

　　2、如何统一不含室内二次装修价值抵押估价时，尽管估价对象带有室内二次装修，但估价结果一般也不应包含其二次装修价值;如果选取的可比实例成交价中含有室内二次装修价值，则必须在其成交价中扣除去其室内二次装修的价值。有些估价人员将室内二次装修价值的剔除放在个别因素的“装修”子项中考虑，如普通装修考虑5%，那么就造成了这样一个问题，可比实例的成交价如果是8000元/m2，则普通装修的价值为400元/m2，如果成交价格为3000元/m2，则普通装修价值为150元/m2，显然是不合理的。因此必须在建立比较基准中考虑，口径才能一致。