零基础房地产估价师

　　三、各种因素的调整弹性严

　　市场法中还需进行各种因素(情况、日期、区域、个别因素)的调整。这些调整值不仅要符合定性(方向)的正确，还要符合定量(多少)的合理。

　　(一)日期调整所谓日期调整，是将可比实例在成交日期的价格调整到估价时点的价格。这里涉及到以下主要注意点：

　　①这一时间段内当地的类似房地产价格变化是否一致，如果不一致应该分时间段进行调整;

　　②价格变化所采用的参数必须是合理的，而且是有依据的，决不是按需而随意求取;

　　③日期调整的方法与市场背景分析的口径要一致。日期调整的方法有：价格指数法(定基、环比)及价格变动率法(逐期递增或递减、期内递增或递减);

　　④同一估价机构对于同区位的同类房地产的日期调整幅度要大致相同。

　　(二)区域因素调整区域因素主要包括商业繁华度、交通便捷度、基础配套和公建服务配套完备度及环境景观等因素。

　　繁华度主要包括：距市(区)级商业中心的距离;人流量、购买能力等顾客条件;商店密集程度、综合吸引力、竞争能力等商业群体特性;街道性质、街道条件、街道状况等子项因素。

　　交通便捷度主要包括：交通主、次干道数量，路网布置及道路状况;公交线路数量;公交辐射范围;公交顺畅及交通管制;距公交站点的远近;其他交通方式等子项因素。重点围绕可及性(外部进入估价对象)和便捷性(自估价对象出去)。

　　基础配套主要指“三通一平”、“五通一平”等。

　　公共服务配套主要包括周边的文化教育、医疗卫生、购物(超市、农贸市场)、银行及邮局网点、公园等。

　　环境景观主要包括：大气、水文、声觉、视觉、卫生、人文(治安、声望、素质)环境等。

　　需要注意的是：

　　①这些因素必须经过分析、比较;

　　②从定性上讲要有充分的支持依据，决不是盲目的;

　　③从定量上讲必须是当地类似房地产价值合理的调整;

　　④各因素(包括子项因素)的权重必须与房地产用途相匹配，不同的物业种类所考虑的因素(包括子项因素)的侧重点是有区别的。