房地产估价师视频网课

　　第二节 独立客观公正原则

　　独立客观公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。独立的要求是房地产估价师不应受任何组织或个人的非法干预，完全凭借自己的专业知识、经验应有的职业道德进行估价。客观的要求是房地产估价师不应带着自己的好恶情感偏见、完全从客观实际出发、反映事物的本来面目。公正的要求是房地产估价师在估价中应当公平正直，不偏袒相关当事人中的任何一方。

　　房地产估价机构应当是一个不依附他人、不受他人束缚的独立机构。所以房地产估价机构是由房地产估价师为主的自然人出资设立，房地产估价机构和房地产估价师在执业中应采取回避原则，房地产估价机构和房地产估价师在估价中不受委托人等外部因素的干扰，不应屈从外部压力。

　　第三节 合法原则

　　合法原则要求房地产估价结果是在估价对象依法判定的权益下的价值。房地产之所以要遵守合法原则，是因为房地产价值实质是上房地产权益的价值，但估价对象的权益不是委托人或房地产估价师可以随意假定的，必须有其法律、法规或政策等依据。依法判定的权益包括依法判定权利类型及归属，以及使用、处分等权利。具体来说遵守合法原则应当做到下列几点：

　　(1)在依法判定的权利类型及归属方面，一般应以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等其他合法权属证明为依据。现行的房地产权属证书有房屋权属证书、土地权属证书或者统一的房地产权证书。房屋权属证书有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种。土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》四种。当县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可能制作、颁发统一的房地产权证书。统一的房地产权证书有《房地产权证》、《房地产共有权证》和《房地产他项权证》三种。值得注意的是遵守合法原则中不是指只有合法权利的房地产才能成为估价对象，而是指依据法律、法规和政策等规定，估价对象是哪种权利状况的房地产就应当将作为哪种权利状况的房地产来估价。任何权利状况的房地产都可以成为估价对象，只是其评估价值应与其权利状况相匹配，但法律法规或政策明确规定不得作为估价对象的房地产除外。