房地产估价师精讲课件

　　不论是何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是估价时点的状况，但估价对象状况不一定是估价时点时的状况。当估价时点为过去时，房地产市场状况也是过去时，估价对象也是过去时。当估价时点是现在时，房地产市场状况也是现在时，但估价对象可以是过去时，现在时，未来时。当估价时点是未来时，房地产市场状况也是未来时，估价对象状况也是未来时。

　　在评估拆迁中调换房屋为期房时的房地产市场价格时应注意：估价时点应与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的评估时点一致。一般为房屋拆迁许可证颁发之日或拆迁实施之日。估价对象状况应以协议中约定为准，评估价值或商定价格不应在将来期房换成现房时，因市场状况变化了就调整，只有交付的房屋状况与协议中有出入时，才应对评估价值或设定价格进行相应调整。

　　第六节 替代原则

　　替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指其实物、权益、区位状况均与估价对象的实物、权益、区位状况相同或相当的房地产。具体一点说，类似房地产是在用途、规模、档次、建筑结构、权利性质等方面与估价对象相同或相当，并与估价对象处在同一供求范围内的房地产。同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的其他房地产的区域范围。

　　替代原则对于具体的房地产估价，指明了下列两点：

　　(1)如果附近有若干相近效用的房地产并已知其价格，则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格。

　　(2)不能孤立地思考估价对象的价格，要考虑相近效用的房地产的价格牵掣。

　　第七节 谨慎原则

　　谨慎原则是评估房地产抵押时，应当遵守的一项原则，它要求在存在不确定因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时，可能受到的限制，未来可能发生的风险与损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。在估价过程中如果面临是确定性因素则不存在谨慎问题，应依据确定性因素进行估价。