房地产估价师讲课视频

　　第四节 最高最佳使用原则

　　最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。

　　最高最佳使用原则与合法原则的关系是：遵守了合法原则，不一定能符合最高最佳使用原则的全部要求，遵守了最高最佳使用原则，必然遵守了合法原则中对合法使用方面的要求，但不一定符合合法原则对合法产权、合法处分等方面的要求。

　　最高最佳使用具体包括3个方面：

　　①最佳用途;

　　②最佳规模;

　　③最佳集约度。

　　寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式：然后从下列4个方面依序筛选：

　　(1)法律上的许可性。

　　(2)技术上的可能性。

　　(3)经济上的可行性。

　　(4)价值是否最大。

　　收益递增递减原理可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。收益递增递减原理揭示的一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系叫做收益递减规律。揭示的第二种关系是所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系也叫做规模收益(三种可能：产出量增加比例与投入量增加比例相同;产出量增加比例大于投入量增加比例;产出量增加比例小于投入量增加比例)。在扩大规模时一般是先经过一个规模收益递增阶段，然后经过一个规模收益不变阶段，再经过一个规模收益递减阶段。

　　均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。它也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。

　　适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定最佳使用。

　　适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当房地产与外部环境最协调，同时内部构成要素的组合最为均衡时，便为最高最佳使用。