房地产评估讲座

　　1.餐饮房地产及其估价的特点：

　　餐饮房地产是指主要以提供各种类型、各种方式餐饮服务的商业房地产。餐饮行业属于充分竞争型行业，在竞争中要有自己的经营特色，出新出奇的情形屡见不鲜，对于餐饮房地产估价，其特点一是其价格与其经营者的经营水平、经营能力和经营品种的特色密切相关;二是装修改造较为频繁，设施设备的更新较快，维修较多。

　　2.影响餐饮房地产价格的因素：

　　影响餐饮房地产价格的区位因素主要有：交通便捷程度，包括停车便利程度;商业服务密集区。商业服务密集区的有效人流量一般较大，但位置并不是最重要的，有特色的餐饮店即使位置较偏远，由于经营收入丰厚，其房地产价格并不比相对位置好而经营特色不鲜明的餐饮店低。

　　影响餐饮房地产价格的实物因素主要有：布局特色、装修档次、用餐环境等。其他影响因素有：经营者的经营水平和能力，经营特色和服务质量等。

　　3.餐饮房地产估价的常用方法：

　　首选成本法和收益法，也可选用市场法，对于有开发或再开发潜力的餐饮房地产还可选用假设开发法。之所以首选成本法和收益法，一是因为餐饮房地产的装修、设施设备干差万别，形式多样，用市场法调整的难度较大，准确性不高，因而可选用成本法进行估价;二是餐饮房地产属于商业房地产，有收益，可用收益法进行测算。