仁和会计

杭州临平中级会计培训学校

房地产开发企业是指从事房地产开发和经营的经济组织，是伴随着我国土地使用改革、城乡住宅建设事业的发展以及城（镇）住宅商品化的推行而发展起来的一种新兴产业，它与施工企业、工业制造业有着一定相似之处，但又不同于这些产业，而形成一个独立的行业——房地产业。

房地产开发企业生产产品周期较长，少则数月，多则数年，而且要等每一单体工程或一组工程甚至整个项目竣工办理决算后才能计算确定其建造成本，但房地产开发产品一般按分户分套分割销售，而且可以预售。按会计制度规定，预售不等于销售成立，随着房产的交付使用和土地使用权的转移才算销售成立。由于经营周期长，客观上为房地产开发企业提供了制造假账的条件，现谨对房地产开发企业偷税的常用手法及实施税收稽查方法作一些探讨。

一、房地产开发企业较为常见的几种手法

房地产开发企业资金投入大，销售时资金流入大，其对销售收入作假通常反映在隐瞒收入上。

1.违规开具房地产销售专用发票隐瞒销售收入。

房地产销售发票是房地产开发企业销售产品的原始凭证，也是税务机关计税的主要依据。但在实际工作中，绝大多数房地产企业不按发票管理规定管理发票，在发票的使用和管理过程中有很多发明创造，主要表现在开“大头小尾”票，或真票假开、假票真开（利用购房者对发票知识的欠缺，用自印发票偷梁换柱），这样便给企业偷税漏税留有余地。

2.**调整入账时间，延期缴纳税款。

房地产开发企业在收取预收款或定金后，不按时入账和申报缴纳税款，从而达到延期缴纳税款的目的。

3.将收入长期挂应收账款，延迟纳税义务时间。

根据《企业会计制度》，销售商品的收入确认须同时满足四个条件：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权有关的继续管理权，也没有对售出商品进行控制。（3）与交易相关的经济利益能够流入企业。（4）相关的收入和成本能够可靠计量。根据上述规定，房地产开发企业应在房产移送使用后，确认销售收入。但实际上，有一些房地产开发企业将实现的销售收入长期挂应收账款，从而延迟纳税义务时间。

4.在捐赠、分配利润、对外投资、自用开发产品及以地换房、合作建房中，有的房地产开发企业不视同销售收入入账。

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》及国家税务总局《房地产开发企业所得税征收管理办法》规定，房地产开发企业捐赠、分配利润、对外投资、自用开发产品视同销售不动产。有一些房地产开发企业，将捐赠、分配利润、对外投资、自用开发产品及以地换房直接在“营业外支出”科目列支，从而少计税款。

二、房地产开发税收稽查策略与方法

针对房地产开发企业上述种种作假进行偷漏税的方法和手段，我们在实施税收稽查工作时，可以有针对地进行税收稽查。

1.对房地产销售专用发票管理开具上不隐瞒销售收入问题的税收稽查。

针对房地产开发企业利用房地产销售发票管理漏洞达到隐瞒收入为手段。我们在实施税收稽查时，首先可以**分析性复核程序来进行测算其销售毛利率、销售利润率、销售成本率、存货周转率等指标，并将其与房地产开发企业前期及同行业类似规模的指标进行对比分析，若存在较大差异，税收稽查可将其列入重点稽查范围进行重点稽查；其次，税收稽查可以**房地产开发发票存根与相应的购房合同进行核对；**后，税收稽查可以根据发票存根记载的价款与同地段的市场价款进行对比，可以从中查出房地产开发企业是否诚信纳税。

2.对房地产开发企业**调整预收款入账时间，延期缴纳税款的税收稽查。

针对房地产开发企业**延迟工程决算、延迟开具房地产销售发票从而达到隐瞒收入的行为手段。税收稽查在外勤稽查中，可以**长期挂账的往来账款实施稽查，核查其在房管部门办理的房产合同，亲临房地产开发地点进行现场核查，了解购房业主是否与房地产开发企业办理产权的移接交手续，是否已入住。在查实了房地产开发企业已与购房业主办理了移交手续并入住的情况下，税收稽查可以根据会计核算实质重于形式的基本原则确认此项售房销售收入已经实现，要求房地产开发企业将长期挂账的往来款项结转销售收入。

3.对捐赠、分配利润、对外投资、自用开发产品及以地换房、合作建房中等不视同销售收入入账的税收稽查。

针对房地产开发企业将开发产品捐赠、分配利润、对外投资、自用开发产品及以地换房、合作建房不作视同销售收入入账达到少计当期计税依据，从而达到少计缴税金行为。税收稽查在实施税收稽查时，首先可以结合对与捐赠、分配利润、偿债及土地相关的会计科目税收稽查，如：“营业外支出”、“应付利润”、“应付账款”、“其他应付款”、“无形资产中土地使用权”，发现是否存在此类业务；其次，税收稽查还可以**上述分析性复核程序确定是否应将其作为风险领域进行重点稽查以发现问题。若税收稽查中发现问题，税收稽查可以要求房地产开发企业进行相应账务进行调整，计提相应的房地产涉税税金。

4.从房地产开发企业的诚信度及能力分析。

税收稽查可以**对房地产开发企业的诚信进行综合分析，检查是否存在做假账的可能性，对存在做假账的，在实施税收稽查时，可以重点稽查其相关信息。