房地产估价师网校班

一、估价基本事项概述

房地产估价是为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断。必须确定(4个)估价基本事项：估价目的、估价对象、价值时点和价值类型。

估价基本事项不能明确的责任主要在估价师自己。

在一个估价项目中，估价基本事项之间有内在联系，其中估价目的是龙头。明确了估价目的，才能确定估价对象、价值时点和价值类型。

法律、法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押估价目的的估价对象。

不能独立使用、处分的房地产，如一个高尔夫球洞、一条保龄球球道、封闭使用的大院内的一幢房屋，因为不宜作为抵押物，一般不具有抵押价值，所以不宜作为抵押估价目的的估价对象。

估价对象、价值时点和价值类型三者之间，估价对象与价值时点有关，其余是相互独立的。确定价值时点一般应在确定估价对象之前，因为价值时点不同，估价对象状况可能不同。

二、估价目的的确定

估价目的是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。但在实际中，估价师不应指望委托人提出估价目的，特别是提出符合估价要求的清晰、具体的估价目的。因为委托人一般不懂得要提出估价目的，甚至不懂得什么是估价目的，更不懂得如何表述估价目的。但估价又必须明确估价目的。

估价师需要主动向委托人提出相关问题，与其进行充分沟通，认真细致地了解其估价需要，在此基础上再按照有关要求将估价目的表述出来，然后请委托人认可。

任何估价项目都有估价目的。估价目的可通过询问委托人将要拿未来完成后的估价报告或估价结果去满足何种需要、解决什么问题、交给谁使用或者由谁认可来明确。

对估价目的的明确及表述应符合有关规定，并尽量细化，避免模糊、笼统，特别是要禁止为达到高估或低估目的或者回避有关规定而故意模糊估价目的。

估价目的应清晰、具体，对应相应的经济行为、行政行为或司法行为，要尽量避免“了解房地产市场价值”之类模糊、笼统的表述。如果估价项目背景复杂或估价报告用途特殊，在简要说明了估价目的后，还应简要描述估价项目的背景或作必要的解释，使估价目的更加明确、具体。