环球教育网房地产估价师课件

　　四、假设开发法估价需要具备的条件(掌握)

　　在实际估价中，运用假设开发法测算出的结果的可靠程度，关键取决于以下两个预测：

　　①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、建筑规模、档次等);

　　②是否根据当地房地产市场状况，正确预测了估价对象开发完成后的价值(以下简称开发完成后价值)。

　　假设开发法测算结果的准确与否，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良好的社会经济环境，包括：

　　①要有一套统一、严谨及健全的房地产法规;②要有一个明朗、稳定及长远的房地产政策，包括有一个长远、公开的土地供应计划;

　　③要有一个全面、连续及开放的房地产信息资料库，包括有一个清晰、全面的有关房地产开发建设和交易的税费清单或目录。如果这些条件不够具备，在运用假设开发法估价时会使本来就难以预测的房地产市场的客观方面，人为地掺人了更多的不确定性因素，使未来的房地产市场变得更加不可捉摸，从而对开发完成后的价值以及后续必要支出的预测也会更加困难。

　　五、假设开发法估价的操作步骤(熟悉)

　　运用假设开发法估价一般分为以下6个步骤：

　　①调查分析待开发房地产状况;

　　②选取最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况;

　　③预测后续开发经营期;

　　④预测开发完成后的价值;

　　⑤预测后续必要支出及应得利润;⑥测算待开发房地产的价值。