房地产估价师考试讲课视频

　　一、市场法适用的估价对象(掌握)

　　市场法适用的估价对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产，例如：

　　①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。特别是存量成套住宅，由于数量较多、可比性较好，最适用市场法估价，相对而言也是最容易、最简单的一种房地产估价。

　　②写字楼。

　　③商铺。

　　④标准厂房。

　　⑤房地产开发用地。

　　下列房地产难以采用市场法估价：

　　①数量很少的房地产，例如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等;

　　②很少发生交易的房地产，例如学校、医院、行政办公楼等;

　　③可比性很差的房地产，例如在建工程等。

　　二、搜集交易实例的要求(掌握)

　　搜集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。

　　在搜集交易实例时应尽可能搜集较多的内容，一般包括：

　　①交易实例房地产的基本状况，例如名称、坐落、四至、面积、用途、权属、土地形状、土地使用期限、建筑物建成日期、建筑结构、周围环境和景观等;

　　②交易双方，例如卖方和买方的名称，卖方和买方之间的关系;

　　③成交日期;

　　④成交价格，包括总价、单价及计价方式(例如是按建筑面积还是按套内建筑面积、使用面积、套计价等);

　　⑤付款方式，例如是一次性付款还是分期付款(包括付款期限、每期付款额或付款比率)、贷款方式付款(包括首付款比例、贷款期限);

　　⑥交易情况，例如交易目的(卖方为何而卖，买方为何而买)，交易方式(如协议、招标、拍卖、挂牌等)，交易税费负担方式(如买卖双方是依照规定或者按照当地习惯各自缴纳自己应缴纳的，还是全部由卖方负担，或者全部由买方负担等)，有无利害关系人之间的交易、急于出售或急于购买等特殊交易情况。