房产估价师基础课程

　　七、征地和房屋拆迁补偿估价(法规第三章)

　　1、法律依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》以及当地制定的实施细则和其他有关规定。

　　2、征地和拆迁补偿估价是政策性、群众性很强的一项估价工作。法律对补偿标准、补偿范围、补偿方式等都作了详细的规定，估价师在此类估价时，要牢牢掌握国家相关法律、法规和政策以及当地政府的有关规定，更要准确界定拆迁房屋及其所占土地的权益性质。

　　3、征地补偿估价。①土地补偿费(前三年平均产值的6-10倍);②征用耕地的安置补助费(4-6倍);③青苗补偿费;④地上附着物补偿费;⑤房屋拆迁补偿费。

　　4、房屋拆迁补偿估价。①补偿对象。房屋所有人(被拆迁人);②补偿方式。货币补偿和产权调换;③补偿标准。货币补偿的，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定;④估价时点。拆迁人取得房屋拆迁许可证之日。

　　5、几种拆迁类型的处理方法。①在集体土地上进行开发建设的集体土地及地上房屋的估价，应先行办理征用土地，将集体土地国有化，然后再进行房屋拆迁与补偿。

　　②依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权，可视为提前收回处理，在估价中应包括土地使用权的补偿估价，根据该土地使用权剩余年限所对应的正常市场价格进行。

　　③依法以划拨方式取得的土地使用权，在估价中不应包括出让金部分，只含该宗地基础设施配套建设费和土地开发以及其他费用。

　　④对取得所有权的房屋及构筑物，估价时应从占有、使用、收益、处分四个方面综合认定其合法性，不能仅仅依据估价时点的用途估价。

　　⑤拆除违章建筑和超过批准权限的临时建筑，不予补偿。拆除未超过批准权限的临时建筑，应当给予适当补偿。估价时应按使用期限的残存价值参考剩余期限给予估价。

　　⑥对于一宗房地产拆迁补偿估价，凡属于被拆迁人合法拥有的房屋内外装修、装饰、设备及其附属物等，都不可遗落。

　　6、几中特殊产别房屋的估价。①代管房。估价时应将现状拍照或摄影存档，并办理证据保全。