秦皇岛房地产估价师培训

　　(二)、房地产的实物、权益和区位

　　1、实物分为有形的实体及其质量和组合完成的功能三个方面。

　　2、权益包括权利、利益和收益，例如所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、相邻关系等。

　　在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的：

　　(1).机器、设备、家具等有形资产，主要是实物的价值

　　(2).专利权、专有技术、著作权(版权)、商标专用权、专营权、商誉、有价证券(股票、债券)等无形资产，主要是权益的价值。

　　(3).房地产，其实物和权益在价值决定中都很重要。如一幢房屋，其价值既受建筑结构、设备、装修、新旧程度的影响，又受产权状况的影响，例如，该房屋的产权是完全产权还是部分产权(如在现实中，有商品房、经济适用住房、以房改成本价购买的住房、以房改标准价购买的住房等)，价值就有很大的差异。所以，两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大的不同;反之，两宗权益状况相同的房地产，如果实物状况不同，价值也可能有很大的不同。

　　例题：房地产价格实质上是房地产的( )的价格。

　　A、开发成本

　　B、权益

　　C、物质实体

　　D、B和C

　　答案：B

　　3、区位是指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系，除了地理坐标位置，还包括可及性，与其他地方往来的便捷性，与重要场所(如市中心、机场、港口、车站、政府机关、同行业等)的距离，周围环境、景观，在城市或区域中的地位等。其中，距离有空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。现在，人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离。

　　如果区位不同，价值可能有很大的不同。