包头房地产估价师培训

　　2.房地产投资决策的期权性质：

　　传统投资决策方法隐含两种假定，即可逆性和不可延期性。但在不确定的市场环境里，房地产投资往往是不可逆和可延期的。

　　房地产投资具有不可逆性，主要是因为：一方面，房地产资产形态位置相对固定，相对于其他资产而言，资产流动性较差，投资形成的资产容易成为“沉淀”资本，造成投资不可逆(如投资不能用于其他生产项目的专用厂房，一旦投入则其产品用途就难以改变);另一方面，房地产交易费税较高，投资形成的资产短期内往往很难通过交易获利，这在客观上阻碍了房地产资产流动，使房地产投资不可逆。

　　在不确定的市场条件下，房地产投资又具有可延期性，这是由房地产市场的特性所决定的。正常情况下，房地产市场效率较低(甚至是无效率的)，市场信息短期内往往难以得到反映，但随着时间推移，许多信息的不确定性会发生变化，甚至可能消除。因此，选择投资的时机不同，投资收益与风险就会随之改变，延期投资可能将获得更多的信息并使投资价值发生变化。一方面，延期投资可能规避风险，使决策者有更多的时间和信息，来检验自身对市场环境变化的预期，有机会避免不利条件所造成的损失;另一方面，延期投资也可能保持了未来获利的机会。

　　房地产投资具有不可逆性和可延期性，也就具有了期权性质。由于投资是可延期性的，使得投资者可以收集更多与项目有关的信息，寻找更有利的投资机会，这时候延期投资的权利实际上就是一种期权(期权价格就是获得这种权利所投入的人力、物力、财力、技术;执行期权相当于在有利的投资机会下进一步投资)。由于投资是不可逆的，投资决策时就不能仅考虑项目净现值，也要考虑投资期权的价值(因为既存在风险可能使投资无法收回，又存在投资机会可能使投资收益超出预期)。

　　因此，不确定条件下房地产投资的期权特性，使其决策问题可以转换为实物期权定价问题。