2025年房地产估价师考试辅导课程

　　价值、使用价值和交换价值：

　　价值一词在日常生活中经常使用且含义广泛，如历史价值、艺术价值、学术价值、价值观、"人生的价值是什么"等中的价值。在房地产估价中，所涉及的价值主要是经济学范畴的价值。在经济学里，广义的价值分为使用价值和交换价值，狭义的价值仅指交换价值。使用价值是指物品能满足人们某种需要的效用。交换价值是指一种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例，即交换价值表现为一定数量的其他商品。在现代社会，交换价值通常用货币来衡量，因此交换价值一般表现为一定数量的货币。人们在经济活动中通常简称的价值，一般指的是交换价值。在房地产估价中所讲的价值，一般也是指交换价值。

　　任何一种物品能够成为商品，首先必须是有用物，能用来满足人们的某种需要。没有使用价值的物品不会被交换对方所接受，也就不能成为商品，不会有交换价值。因此，使用价值是交换价值的前提，即没有使用价值肯定就没有交换价值。但是反过来不一定成立，即没有交换价值不一定没有使用价值。例如空气，缺了它人们就不能存活，但由于随时随地都可以自由取用，通常情况下没有交换价值。作为商品的房地产，既有使用价值也有交换价值。

　　就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价是评估房地产的交换价值。但在房地产估价中首先应对有关房地产使用价值的房地产质量、性能、完损状况等进行"鉴定"，因为它们影响着房地产交换价值的大小。这如同对古董、名家艺术品、珠宝玉石进行估价，如果不知其真伪和品质，就肯定评估不出其价值。因此，日本把估价称为鉴定评价是有一定道理的。