房产估价师辅导教程

　　房地产抵押对房地产估价的需要，归纳起来主要有下列5种：

　　(1)初次抵押估价，即将没有抵押的房地产抵押贷款的，对该房地产的价值进行评估。

　　(2)再次抵押估价，即将已抵押的房地产再次抵押贷款的，对该房地产的价值进行评估。《担保法》第三十五条规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”

　　(3)续贷抵押估价，即抵押贷款到期后继续以该房地产向同一抵押权人抵押贷款的，对该房地产的价值进行评估。

　　(4)抵押期问估价，即根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押房地产价值变化情况及有关信息披露等的需要，定期或在房地产市场价格变化较快、抵押房地产状况发生较大改变时，对抵押房地产的市场价格或市场价值、抵押价值等价格或价值进行监测干¨评估。

　　(5)抵押房地产处置估价，即债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或拍卖、变卖的，为折价或拍卖、变卖提供相关价值参考依据，对该房地产的市场价值等进行评估。

　　在实际中，通常按照抵押贷款前、抵押贷款后和抵押物处置三个阶段，来划分为金融机构提供的房地产抵押估价及相关专业服务。在抵押贷款前，除了提供房地产价值评估，还可提供房地产贷款项目评价、抵押率(或贷款价值比、贷款成数)测算等服务。在抵押贷款后，除了提供抵押房地产价格或价值动态监测和评估，还可为抵押权人提供相关风险提示，如抵押人的行为足以使抵押房地产的价值减少的，要求抵押人停止其行为;抵押房地产的价值减少的，要求抵押人恢复抵押房地产的价值.或者提供与减少的价值相应的担保;抵押人不恢复抵押房地产的价值也不提供担保的，要求债务人提前清偿债务。在抵押物处置阶段，除了提供处置抵押房地产价值评估，还可提供资产处置方案、处置方式分析咨询等服务。