2025房地产估价师考试辅导

(三)建设用地的特点

1.非生态利用性

建设用地无需利用土壤的生产功能，属土地的非生态利用性。建设用地可以利用水土条件相对较差、而承载功能符合要求的土地，而尽可能将水土条件好的、可能生产出更多生物量的土地留作农业生产用地，使土地资源的配置更加合理化，以发挥土地更大的效益。农业用地转变为建设用地较为容易，但要使建设用地转变为农用地，则较为困难。除需要相当长的时间外，成本也相当高。建设用地的这个特点，要求在农用地转变为建设用地时，一定要慎重行事，严格把关，不要轻易将农用地转变为建设用地。

2.土地利用的集约性

农用地或未利用地变为建设用地后，就具有利用的高度集约性和资金的高度密集性，可以产生更高的经济效益。就具体地段来说，它能引起地价的上升，有时可以上涨几倍、几十倍、上百倍。人们热衷于将农用地转变为建设用地就是一个典型的例子。为了保护农用地，限制农用地转变为建设用地，世界各国都采取了严格的控制措施。

3.区位选择的重要性

在建设用地的选择中，区位起着非常重要的作用。如道路的位置决定着商业服务中心的布局。但区位具有相对性，一是对一种类型的用地来说是优越的区位，对另外一种用地来说则不一定。如临街的土地对商业来说是很好的区位，而对居住用地来说则不一定是优越的区位。二是区位的优劣可以随着周围环境的改变而改变，经济活动对于区位本身的影响是巨大的。如交通站点的变迁对周围土地的影响就是典型的例子。