房产估价师考试视频教程

三、房屋征收估价的相关规定

(一)房屋征收估价对象范围

征收估价对象范围包括合法的被征收建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑 。被征收房屋价值估价不得遗漏、虚构估价对象。

房屋征收部门应当向受托的房地产价格估价机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况 。调査结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准 。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行估价。

(二)房屋征收估价的目的

根据《国有土地上房屋征收估价办法》规定：被征收房屋价值估价目的应当表述为“为确定被征收房屋的补偿金额提供依据，估价被征收房屋的价值”。

产权调换房屋价值估价目的应当表述为“为确定产权调换房屋的结算价格提供依据，估价产权调换房屋的价值”。

(三)房屋征收估价的时点

被征收房屋价值价值时点为房屋征收决定公告之日。

产权调换房屋价值价值时点应当与被征收房屋价值价值时点一致。

(四)房屋征收估价的价值内涵

1.房屋征收估价的价值内涵为：被征收房屋价值应为在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在房屋征收决定公告之日自愿进行交易的金额，且假定被征收房屋没有租赁、抵押、查封等情况。

不考虑租赁因素的影响是估价无租约限制价值;不考虑抵押、查封因素的影响是估价价值中不扣除已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款和其他法定优先受偿款。

2.产权调换房屋估价的价值内涵为市场价值 ，即指估价对象由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但政府对估价对象定价有特别规定的除外。

用于产权调换房屋价值估价，应符合：

1)用于产权调换房屋价值应包括用于产权调换房屋及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值;