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五、商品房买卖合同(考点、掌握)

2014年，住房城乡建设部、国家工商总局印发的商品房买卖合同示范文本有以下特点：一是分别制订了《商品房买卖合同(预售)示范文本》、《商品房买卖合同(现售)示范文本》，即商品房预售、商品房现售分别采取不同的合同文本。

二是示范文本采取采用章节体例、增加了专业术语解释。

三是对合同的内容进一步统一规范。增加了预售资金监管条款、商品房权属和抵押状况条款、验房内容、买受人信息保护等条款;要求对共有部分进行明确约定、区分了违约责任、明确了利息和违约金的计算基数等。

示范文本规定，签订补充协议的前提是：对示范合同中未约定或约定不明的内容，双方可以根据具体情况签订书面补充协议。

但同时规定：补充协议中如含有不合理减轻会免除示范合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以示范合同为准。

(一)商品房预售合同主要内容

1.合同当事人;

2.商品房基本状况;

3.商品房价款;

4.商品房交付条件与交付手续;

5.面积差异处理方式;

6.规划设计变更;

7.商品房质量及保修责任;

8.合同备案与房屋登记;

9.前期物业管理;

10.其他事项，业主共有部分约定、配套设施约定、争议解决方式等。

(二)商品房现售合同主要内容

1.合同当事人;

2.商品房基本状况;

3.商品房价款;

4.商品房交付条件与交付手续;

5.商品房质量及保修责任;

6.房屋登记;

7.物业管理;

8.其他事项。

(三)计价方式

商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或按建筑面积计价。按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。