房地产评估师视频课件

二、制定租售方案

㈠ 出租还是出售

□kfs首先需要对出租还是出售做出选择，包括出售面积、出租面积数量及其在建筑物中的具体位置。住宅项目：大多选择出售;商用房地产项目：可选择出租或租售并举。

□建成的物业用于出租，kfs还须决定是永久出租还是出租一段时间后将其卖掉。

㈡ 租售进度

租售进度的安排，要考虑与工程建设进度、融资需求、营销策略、宣传策略以及预测的市场吸纳速度协调。此时，开发商往往要准备一个租售进度计划控制表 , 以利于租售工作按预定的计划进行。且租售进度计划，应该根据市场租售实际状况，进行定期调整。

㈢ 租售价格

价格是市场营销组合因素中十分敏感而又难以控制的因素。掌握科学的房地产定价方法，灵活运用定价策略，确保预期利润和其他目标的实现，是所有房地产商最关心的事情。

kfs定价有三类方法，即成本导向定价法、购买者导向定价法和竞争导向定价法。成本导向：成本加成定价法和目标定价法，购买者导向：认知价值定价法和价值定价法，竞争导向：领导定价法、挑战定价法和随行就市定价法。

1.成本导向定价

□成本加成定价法。加成的含义是一定比率的利润。这是最基本的定价方法。

□目标定价法：指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。要使用损益平衡图概念。损益平衡图描述了在不同的销售水平上预期的总成本和总收入。

2.购买者导向定价

□认知价值定价法：是kfs根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。它们利用市场营销组合中的非价格变量，在购买者心目中确立认知价值，并要求所制定的价格必须符合认知价值。

□价值定价法：确定的价格对消费者来说，代表着“较低(相同)的价格，相同(更高)的质量”，即“物美价廉”。价值定价法不仅是制定的产品价格比竞争对手低，而且是对公司整体经营的重新设计，造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时也能使公司成为真正的低成本开发商，做到“薄利多销”或“中利多销”。