汕尾房地产估价师培训

三、房地产税收的需要(掌握)

中国目前与房地产有关的税种10个，房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税(专门针对房地产设置)，增值税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税等(具有普遍调节功能)。

特例：城镇土地使用税和耕地占用税从量定额征收(按占地面积计税)，不需房地产估价。

计税依据：房地产价格或价值、租金。

计税依据不合理的，纳税人可申请重新核定计税依据。

契税是在土地、房屋权属转移时向其承受者征收的税收，计税依据是：

①国有土地使用权出让、土地使用权出售和房屋买卖，为成交价格(或核定价格，当成交价格明显低于市场价格并且无正当理由时)。

②赠与(土地使用权、房屋)，参照市场价格。

③交换(土地使用权、房屋)，为交换价差。差额明显不合理且无正当理由，由征收机关参照市场价格核定。

四、房地产征收和征用的需要

1.共性——强制性，法定程序，公平补偿

2.区别——征收是强制收买，所有权变更，不返还。“强行购买”;

征用是强制使用，只是使用权的变更，到期返还给被征用人。“强行租用”

3.记忆要点：征收征用，——“公共利益原则”、“公平补偿原则”

4.补偿既包括使用上的补偿，也包括实际损失。

——房地产被征用后损毁的，补偿为“使用上的补偿(相当于租金) 损毁前后的价差”

——被征用后灭失的，补偿为“使用上的补偿 相当于被征用房地产价值的补偿”

——被征收人房屋采取产权调换时，补偿为“被征收房屋和调换房屋的产权调换差价”

产权调换差价=被征收房屋价值-用于产权调换房屋价值。

5.评估时，有时还需要评估房地产之外的其他损失。如因征收征用房地产造成的动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。