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1.合法原则(掌握)

合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下 的价值或价格。

依法的依据：有关法律、行政法规、估价对象所在地的地方性法规，还要依据国务院及其各部门颁发的有关部门规章和政策，最高人民法院和最高人民检察院颁布的相关司法解释，估价对象所在地人民政府颁发的有关地方政府规章和政策，以及估价对象的不动产登记簿、权属证书、有关批文、合同(土地使用权出让合同、房屋租赁合同)等。因此，合法原则中所讲的“法”是广义概念的“法”。

合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。

房地产估价之所以要遵循合法原则，是因为房地产状况不同，特别是实物状况、区位状况相同的房地产，如果权益状况不同，评估的价值就会有所不同。但估价对象状况不是委托人或房地产估价师可以随意假定的，甚至不是根据实际状况确定的，而必须依法判定。(如小产权房)

遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象 ，而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产就应当将其作为那种权利状况的房地产来估价。

例如，集体土地不能当作国有土地来估价，划拨土地使用权不能当做出让土地使用权来估价，共有的房地产不能当做单独所有的房地产来估价，有限产权或部分产权的房地产不能当做完全产权的房地产来估价，租赁的房地产不能当做自有的房地产来估价，产权不明或权属有争议的房地产不能当做产权明确或权属无争议的房地产来估价。

临时用地不能当做正式用地来估价，临时建筑不能当做永久建筑来估价，超过批准期限的临时建筑不能当做未超过批准期限的临时建筑来估价，手续不全的房地产不能当做手续齐全的房地产来估价，不可补办相关手续的非法房地产不能当做可以补办相关手续的手续不全的房地产来估价，违法占地不能当做合法占地来估价，违法建筑不能当做合法建筑来估价。

因此，从理论上讲，任何状况的房地产都可以成为估价对象，只是必须做到评估价值与依法判定的房地产状况相匹配。

依法判定的估价对象的状况，通常是估价对象的实际状况，但也可能不是实际状况，而是有关的合同、招标文件中约定的状况，或根据估价目的的需要设定的状况。