培训房产估价师

第四节 房地产价格影响因素

制度政策因素：

影响房地产价格的制度政策因素，主要有房地产制度政策、税收制度政策、金融制度政策、相关特殊政策以及相关规划和计划等。

一、房地产制度政策(熟悉)

包括：房地产的所有制、使用制、交易管理制度、价格政策。

改革城镇国有土地使用制度和住房制度，允许土地使用权出让、转让、出租，推行住宅商品化、社会化，实行住房分配货币化，就使得房地产价格显现出来，并反映房地产市场供求状况，同时也受房地产市场供求的影响。

(1)房地产所有制：

土地所有权属于国家或者农民集体，不能买卖;

房屋可以私人所有，其中住宅大部分为私人所有，可以买卖。

土地没有所有权价格，土地价格均是指某种土地使用权价格。

土地使用权一般是有使用期限的，一般情况下，土地使用期限越长，土地及房地产的价格就会越高;反之，就会越低。

国有建设用地由政府独家垄断供应，土地供应政策(包括供应量、供应结构和供应方式等)的变化会引起土地及房地产价格的变动。

(2)价格政策

价格政策是政府对房地产价格的高低与涨落的态度及其采取的相应管制或干预方式和措施等。

①高价格政策(放任不管)，高价格政策促进房地产价格上涨。“经营城市”

②低价格政策(抑制政策)，低价格政策造成房地产价格下降。“价格管制”“租金管制”

(高与低，不是指绝对价格，而是指价格趋势。)

政府对房地产价格的管制或干预方式，可能是直接定价或者制定最高限价或最低限价，也可能是通过一些其他措施或手段来调节价格。

抑制房地产价格的措施主要有：

①政府在房地产价格上涨过快时通过增加土地供应或者加大、加快房屋建设，以增加房地产供给，从而平抑房地产价格;

②规定按照合理的房地产开发成本和利润率来定价;(如经济适用房)

③制定最高限价，规定出售房地产的价格不得突破此价格;——限价商品房

④建立一套房地产交易管理制度，遏制房地产投机炒作。

此外，还可以采取税收、金融等政策来稳定或抑制