适合学员:
零基础或考试多年未通过,自主学习能力弱,欲提高备考效率,并以"高质量"培训顺利通关的学员
套餐内容:
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适合学员:
基础薄弱、复习时间较短,对考点和命题方向把握不准,想以性价比高的课程系统复习通过考试
套餐内容:
备考指导 教材精讲班 经典习题班 模考点题班 真题解析班 24小时在线答疑 考试节点提醒 讲义、课件免费下载学习、手机/IPAD随时离线听课、考试不过第二年免费重学
适合学员:
有一定基础,但知识系统性欠缺,学习有疑问,但无人答疑,想进一步提高,确保顺利通关学员
套餐内容:
备考指导 教材精讲班 经典习题班 24小时在线答疑 讲义、课件免费下载学习、手机/IPAD随时离线听课
张宝魁
史贵镇
张宝魁老师的精讲班,讲解的很细致,对于初学者很有帮助,重点明确,学习起来很愉快。课件制作的质量很好,清晰明了,还可以下载音频,业余时间也可以拿出来加强记忆,整体感觉很好!史贵镇老师讲课内容紧密有序、生动丰富、结合实际、紧扣考纲,讲解答题技巧,非常实用;课堂练习能让我们对上课的重点内容进行复习巩固,加深记忆。
第阶段
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一、最基本的公式
成本法最基本的公式为:
积算价格=重新购建价格―折旧
上述公式可针对下列3类估价对象而具体化:(1)新开发的土地;(2)新建的房地产(此处指房地、建筑物两种情况);(3)旧的房地产(此处指房地、建筑物两种情况)。
新开发的土地和新建的房地产采用成本法估价一般不扣除折旧,但应考虑其工程质量、规划设计、周围环境、房地产市场状况等方面对价格的影响而给予适当的增减修正。
求取新开发土地的价格、新建房地产的价格和旧房地产的重新购建价格的基本步骤是:(1)搞清房地产价格构成;(2)估算各构成部分的金额;(3)将各构成部分的金额累加。
二、适用于新开发土地的基本公式
新开发土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”等开发的土地,在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地。在这些情况下成本法的基本公式为:
新开发土地价格=取得待开发土地的成本 土地开发成本 管理费用 投资利息 销售税费 开发利润
上述基本公式,在具体情况下又会有具体形式。如新开发区土地的分宗估价公式如下:
新开发区某宗土地的单价=(取得开发区用地的总成本 土地开发总成本 总管理费用 总投资利息 总销售税费 总开发利润)÷(开发区用地总面积×开发完成后可转让土地面积的比率)×用途、区位等因素修正系数
上式中:
实际估算时通常分为下列3大步骤进行:
1.计算开发区全部土地的平均价格。
2.计算开发区可转让土地的平均价格。用第一步计算出的平均价格除以可转让土地面积的比率即是。
3.计算开发区某宗土地的价格。将第二步计算出的平均价格,根据宗地的规划用途、具体位置、使用年限、建筑容积率等做适当的增减修正即是。
对新开发区土地的分宗估价,成本法是一种有效的方法,因为新开发区在初期,房地产市场一般还未形成,土地收益也还没有。