榆树房地产估价师培训

　　⑷ 把握市场、选取参数和预测谨慎。为了防止高估抵押房地产价值，在估价过程中重点是把握好市场状况，谨慎地选取参数和预测未来。

　　若在估价时点时当地同类房地产市场有过热(或泡沫)现象，估价师要头脑清醒，特别谨慎，保守估价，因一旦泡沫破裂市场价值理性回归，抵押物价值会急速下降。在有些续贷的价值评估时，市场已经发生不利变化，估价师更要根据估价时点原对估价结论进行调整，不能继续维持过高估值。选用估价方法时，尽量将成本法作为一种方法，尤其是对收益性房地产收益价值较高时，使积算价值成为收益价值的补充。但在有价无市或存在长期低(偏离市场)租金租约的房地产，也要重视客观收益价值。确定两种估价方法的平均值，还是权重值，应根据市场情况，慎重选用，一般选用平均值。

　　在估价中选取可比实例、确定修正系数;预测未来现金流、确定报酬率;预测未来开发完成后价值、折现率、续建费用;确定地价水平、基准地价修正系数、开发建造成本费用、利润率、成新率等时，保持客观、谨慎的尺度，使估价结果客观、公正、合理。在建工程不是房地产成品，建成使用获得收益尚需时日，这期间不确定因素很多，是否能顺利完成，是否能获得房屋所有权证，未来市场及营销如何。在建工程难以准确确定形象进度、土建安装设备的实际进度、工程款支付状况、可比实例难寻、不能获得相应部分的全部利润，所以评估应预测谨慎，足额考虑后续期间的成本、费用、利息、利润，准确估价现状成本，应采取保守估价原则。土地的估价(包括房地产其中的划拨地和集体土地)，不确定性也较大，尤其是偏远地带的土地，空置闲置土地、乡镇企业集体土地，应准确把握地价水平，防止高估。对预期会降低估价对象价值的因素要充分考虑，对预期不确定的收益或升值因素较少或不予考虑。收益法中预期升值收益或不确定的收益较少考虑，一般采用净收益不变的公式计算。报酬率取值要看风险程度。