2025年房地产估价师在线学习课堂

　　房地产市场细分依据：地域范围、房地产类型、增量存量、交易形式等标准。

　　按地域细分：是房地产市场划分的主要方式。最常见的是按城市划分，还可按照城市内的某一个具体区域划分，还可按省或自治区所辖的地域划分。市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小。

　　按房地产用途细分：居住物业市场(含普通住宅、别墅、公寓市场等)、商业物业市场(写字楼、零售商场或店铺、休闲旅游设施、酒店市场等)、工业物业市场(标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房等市场)、特殊物业市场、土地市场等。

　　按存量增量细分：一级市场(出让市场)、二级市场(土地转让、新建商品房租售市场)、三级市场(存量房地产交易市场)。更加清晰的划分是按照增量存量的方式，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋市场(增量市场)和二级房屋市场(存量市场)。房地产增量和存量市场之间是一种互动关系，存量市场的活跃，利于存量房地产资源的有效配置，房地产市场中存在的“过滤”现象，能促进增量市场的发展。

　　按交易形式细分：房地产交易包括房地产买卖、房地产租赁和房地产抵押。依不同房地产交易形式对市场进行划分，土地的交易包括土地买卖、租赁和抵押等子市场，土地交易实质是土地使用权的交易;新建成的房地产产品交易，存在着销售(含预售)、租赁(含预租)和抵押等子市场;存量房屋的交易，存在着租赁、转让、抵押、保险等子市场。

　　按目标市场细分。从营销角度出发，可将房地产市场按照市场营销过程中的目标市场，来细分房地产市场。可将某种物业类型按其建造标准或价格水平，细分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场;也可以按照目标市场的群体特征进行细分。

　　上述的五种划分方法是相互独立的，不同的市场参与者通常关注不同的子市场。根据研究或投资决策的需要，可以将五种划分方式叠加在一起，得到更细的子市场。