房地产估价理论与方法课件

投资组合和剩余技术

在收益法中，报酬率和资本化率都可从房地产的物理构成(土地与建筑物)或资金构成(抵押贷款与自有资金)中求出各构成部分的报酬率和资本化率，或将其报酬率和资本化率运用到各构成部分上以测算其价值。

一、投资组合技术

投资组合技术主要有土地与建筑物的组合和抵押贷款与自有资金的组合两种。

㈠土地与建筑物的组合

运用直接资本化法估价，由于估价对象不同，采用的资本化率应有所不同，相应的三种资本化率分别是综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率。A、综合资本化率是求取房地价值时应采用的资本化率。B、土地资本化率是求取土地价值时应采用的资本化率。C、建筑物资本化率是求取建筑物价值时应采用的资本化率。

综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率三者虽然有严格区分，但又是相互联系的。如果能从可比实例房地产中求出其中两种资本化率，便可利用下列公式求出另外一种资本化率：

式中 Ro：综合资本化率;RL：土地资本化率;RB：建筑物资本化率;VL：土地价值;VB：建筑物价值。

若知道土地价值或建筑物价值占房地价值的比率，也可以找出综合资本化率、土地资本化率和建筑物资本化率三者的关系。其公式如下： Ro=L×RL B×RB

式中 L：土地价值占房地价值的比率; B：建筑物价值占房地价值的比率，L B=100%。

㈡抵押贷款与自有资金的组合

购买房地产的资金通常由两部分构成：①抵押贷款;②自有资金(权益资金)。房地产的报酬率须同时满足这两部分资金对投资报酬的要求：贷款者(如贷款银行)要求得到与其贷款所冒风险相当的贷款利率报酬，自有资金投资者要求得到与其投资所冒风险相当的投资报酬。由于抵押贷款通常是分期偿还的，所以抵押贷款与自有资金的组合通常不是利用抵押贷款利率和自有资金报酬率来求取房地产的报酬率，而是利用抵押贷款常数和自有资金资本化率来求取综合资本化率，具体是综合资本化率为抵押贷款常数与自有资金资本化率的加权平均数，即： Ro=M×RM (1-M)×RE

式中 Ro——综合资本化率; RM——抵押贷款常数; RE——自有资金资本化率。