2025年房地产估价师教程

报酬资本化法公式

在分析报酬资本化法的各种计算公式中，假设净收益、报酬率、收益期限均已知。

一、报酬资本化法最一般公式

A1 A2 An　　　　　　　 n　　Ai

V=——— ——————— … ———————————=Σ—————

1 Y1 (1 Y1)(1 Y2) (1 Y1)(1 Y2)…(1 Yn)　i=1　j

П(1 Yj)

J=1

对上述公式作补充说明如下：

(1)上述公式实际上是收益法基本原理的公式化，是收益法的原理公式，主要运用于理论分析。

(2)实际估价中，一般假设报酬率长期维持不变，即Yl=Y2=…=Yn=Y，则上述公式可简化为：

A1 A2 An　　　n　　Ai

V=——— ———— … ————=Σ　————

1 Y (1 Y)2 (1 Y) n　　i=1　　(1 Y)i

(3)当上述公式中的Ai每期不变或按一定规则变动及n为有限期或无限期时，可以导出后面的各种公式。后面各种公式实际上是上述公式的特例。

(4)报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末。实际中如果净收益发生的时间相对于估价时点不是在期末，例如在期初或期中，则应对净收益或者对公式做相应调整。例如，净收益发生在年初为A初，则将其转换为发生在年末的公式为： A末=A初(1 Y)

(5)公式中A，Y，n的时间单位是一致的。实际中如果A，Y，n的时间单位不一致，则应对净收益或者对报酬率或者对公式做相应调整。