王佑辉房地产估价师

第三章 房地产开发程序与管理

第三节 前期工作

前期工作的其他环节：

除了上述四个主要环节的工作，房地产开发过程的前期工作可能还包括：施工现场的水、电、路通和场地平整;市政设施接驳的谈判与协议;安排短期和长期信贷;对拟开发建设的项目寻找预租(售)的客户;进一步分析市场状况，初步确定目标市场、售价或租金水平;制定项目开发过程的监控策略;洽谈开发项目保险事宜等。

上述工作完成后，对项目应再进行一次财务评价。因为前期工作需要花费一定时间，而决定开发项目成败的经济特性可能已经发生了变化。所以，开发商一般在正式进入建设阶段前，需要再次评价开发项目的风险和盈利特性，以作为是否进入下阶段工作的决策依据。

值得指出的是，由于土地成本和前期费用占总开发成本的比重越来越大，所以对许多开发商而言，项目进展到获得建设工程开工许可阶段，其成本支出往往已经超过了项目成本的50%甚至70%，所以即使市场环境与项目开始时比较发生了较大的不利变化，在选择马上开工建设和延期开工建设之间，也要根据公司目前的财务状况尤其是未来一段时间的现金流状况进行慎重的比选决策，还要认真考虑政府对延迟开发建设的有关政策。

作为一条行业准则，开发商必须时刻抑制自己过高的乐观态度，并且保持一种“健康的怀疑”态度来对待其所获得的专业咨询意见。使自己既不期望过高的售价、租金水平，也不期望过低的开发成本。同时，开发商还必须考虑到某些意外事件可能导致的损失。如果开发商这样做了，即使他可能会失去一些投资机会，但也会避免由于盲目决策带来的投资失误。