房地产估价师房地产课件

　　三是装饰装修的评估

　　对于高档酒楼、宾馆、娱乐城来说，二次装修投入量都比较大，有时装饰装修投入甚至超过了房屋价格本身。可以说，装饰装修评估相当繁杂，往往需要专业装修人员才能胜任，甚至专业装修人员也只能做到粗估。因此，在一些中小型评估中常见以委托方提供的装饰装修预(决)算材料作为基本依据进行装修评估的作法。但这种作法存在着委托方材料作假的可能。虚报材料有这么几种情形，一是将其它地方的项目充填进来，比如说，将整个大楼的装饰装修项目算在某一评估楼层中;二是以次充好，抬高装修项目的品牌档次，拔高单价;三是虚报数量。以上各情形在笔者的评估实践中都曾见到。显然，作为专业技术性很强的装饰装修，一般估价人员不容易判明委托方提供材料的真假，即便是以委托方提供的装饰装修清单为基础校核确定装修评估值，也需要专门负责装修的估价人员来完成。

　　上述诸情形，概括起来说即为，在缺乏产权面积资料及遇到价格鉴定比较繁杂的情况下，估价人员直接以委托方提供的面积和房屋投入成本、收益数字作为估价结论确定的依据。就对待委托方提供材料这一问题讲，笔者以为，不能说评估中的一切材料都由委托方提供，由委托方提供的应是侧重于产权方面的材料，而作为估价结果计算依据的材料则应更多地立足于估价人员的自身采集以及估价单位掌握的一般客观性数字，委托方提供的材料至多作为估价结果确定的参考依据。可以说，房地产估价市场发展到现在，常涉此行的人已摸透了一些估价单位的评估操作法，因此，各种“伪证”的出现也就不足为奇。

　　作为房地产估价师来说，除了确定某一条件下的房地产价格外，还应具备分析鉴别房地产价格形成条件的能力，这也许就是日本、韩国等地称这一行业的专业人员为“不动产鉴定士”、“公认鉴定士”的缘由，估价师首先得具备鉴别某一房地产的能力，然后再评估出价格，而不能说由他人鉴定，由估价师来算钱，因为这二项内容其实为同一工作的两个方面。这好比说，作为某一古董商店的价格鉴定师来说，如果工作停留在“如果如古董提供商所说的，此古董形成于宋代，则值多少多少钱”的层面上，或者，结论加上这样的前提，“此价值以古董提供商所说的‘此古董存在于宋代’一言不谬为前提”，则作为鉴定师存在的意义就得大打折扣了。