房地产估价师视频教程

　　二、比较基准的建立难度大

　　选取了可比实例后，应先对这些可比实例的成交价格进行必要的换算处理，使它们与估价对象之间的口径一致、形式相同、相互可比，并统一到估价对象的价值内涵上来，为后续的市场法中的有关比较、修正和调整建立一个共同的比较基础。

　　建立比较基准主要包括：

　　①统一房地产范围(包括统一土地类型、二次装修等等)，

　　②统一为现房价格，

　　③统一付款方式，

　　④统一面积内涵，

　　⑤统一采用单价，

　　⑥统一面积单位，

　　⑦统一币种和货币单位等等。

　　目前估价实务中建立比较基准的关键点在于上述①与②。一些估价人员所制作的“快餐式”报告(1天要出具多宗)干脆不进行建立比较基准这一重要环节。由于不进行建立比较基准这一环节，他们对各可比实例就不认真细致地查勘、分析、比较;更有甚者干脆对可比实例不进行现场查勘，各种因素修正(调整)拍脑门进行，因此他们的估价作业“效率”极高，“快餐式”报告在“拷贝”中诞生，估价报告所存在的风险这定时炸弹也随之埋下。

　　(一)如何统一房地产范围在满足类似房地产的条件下，有时难以直接选取到与估价对象范围完全相同的房地产交易实例作为可比实例，只能选择在“主干”上相同的交易实例。在估价实务中常见有以下几种情形：第一种情形――“房地产实物范围不同”。比如：

　　①估价对象没有阳台，而可比实例有阳台;估价对象与可比实例的阳台数量不同;估价对象为封闭阳台，而可比实例为非封闭阳台;估价对象为非全明布局(厅为间接采光、卫生间无窗户)，而可比实例为全明布局;

　　②可比实例与估价对象的土地类型不同;

　　③可比实例成交价含有二次装修价值等等。