零基础学习房地产估价师

　　一、市场法的含义

　　市场法又称市场比较法、比较法，是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法。可比实例，也称为可比房地产，是指交易实例中交易类型与估价目的吻合、成交日期与估价时点接近、成交价格为正常市场价格或能够修正为正常市场价格的类似房地产。市场法本质是以房地产的成交价格为导向来求取房地产的价值。通常把市场法求得的价值称为比准价格。市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。

　　二、市场法适用的估价对象和条件

　　1、市场法适用的估价对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产。数量少或很少发生交易的房地产难以用市场法估价。

　　2、市场法需要具备的条件是在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。

　　3、市场法的原理和技术也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、报酬率、资本化率、开发经营期等;

　　三、市场法估价的操作步骤：①搜集交易实例;②选取可比实例;③对可比实例的成交价格进行适当的处理(分为价格换算、价格修正、价格调整)④求取比准价格。

　　第二节 搜集交易实例

　　一、搜集大量交易实例的必要性，运用市场法估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。只有拥有了大量真实的交易实例，才能把握估价对象所在地的正常房地产市场价格行情。才能保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围。

　　二、搜集交易实例的途径主要有下列几个：(1)查阅政府有关部门的房地产交易资料。(2)向房地产经纪机构和房地产经纪人了解其促成交易的房地产成交价格资料和有关情况。(3)向房地产交易当事人、四邻、律师、会计师、等了解其知晓的房地产成交价格资料和有关交易情况。(4)同行之间相互提供。估价机构或估价人员可以约定相互交换所搜集的交易实例及经手的估价案例资料。(5)与房地产出售者或其代理人，如业主、房地产开发商、房地产经纪人等洽谈，获得其房地产的要价资料，查阅报刊、网络资源上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料，参加房地产交易展示会。