环球网校房地产估价师 课件

　　四、房地产抵押估价中几种常用方法时应注意的问题

　　房地产抵押估价中常用的方法主要有三种：市场比较法、成本法和收益法。

　　下面分别介绍这三种方法的适用范围及应用时应注意的问题。

　　(一)市场比较法。市场比较法是将待估对象房地产与交易实例房地产加以比较对照，以交易实例房地产的己知价格为基础，对它们之间的差异进行修正得出待估房地产真实、客观、合理的价格的一种估价方法。其理论依据是房地产交易中替代原理。在抵押贷款中，由于抵押物变现的难易直接影响到贷款的安全系数，因此，在确定抵押物价值时，更应考虑它的变现性，评估抵押物价格应充分建立在市场因素上，一般在房地产市场较发达的地区，抵押房地产评估的首选方法应该是市场比较法，它正是建立在市场因素上充分考虑房地产市场特征与交易情况的一种常用方法，因而应用市场分析法评估的结果更能准确反映现实情况，便于变现。在应用市场比较法时，应做好：

　　1、广泛搜集交易实例，把评估工作与房地产中介信息服务工作紧密结合起来，认真搜集市场交易资料。再者，应注意可比实例应是与待估房地产为同一类别，在同一区域，由于处置房地产抵押属强制性出售，通常时间比较紧迫，而某些类型的房地产抵押又仅面临特定的购买者，所以不同区域、不同类别的房地产具有不同的变现能力，其价格自然不同。

　　2、掌握整个社会经济形势，分析本地区各类用途房地产市场供需状况，以便对各因素能进行客观、科学的修正，最大限度地符合市场行情。

　　3、掌握城市规划及城市发展情况。对评估对象在评估的日后在环境、交通等方面可能出现的变化要充分考虑，但一般不考虑抵押物将来增值的可能，而要特别注意其减价的可能。我们对抵押物的估价不能因行情上扬而调高估价，但对未来下跌的可能要予考虑，可适当调低估价额。

　　4、以市场比较法评估房地产抵押时还必须注意到年期修正问题。市场比较法是由欧美引入我国的，但在引入应用时，常常忽视了我国的土地制度与欧美诸国的差异，即欧美的市场比较法是建立在土地私有制这一基础上，土地使用权不存在使用年限问题，而我国实行土地使用权有偿、有期限使用。如果运用市场比较法时仍只采用基本操作步骤而没有进行必要的年期修正，那么评估价可能与实际情况相矛盾。