房地产估价师的课件

　　(4)下滑

　　此阶段市场运行到平衡点以下，供给高增长，需求低增长或负增长。市场下滑过程的时间长短，取决于市场供给超出市场需求数量的大小(目前我国许多城市供给的迅速增加与需求负增长使写字楼市场进入一个大幅度下滑的过程)。在该阶段，租金收入急剧下降，物业的市场流动性在这个阶段很低甚至不存在，存量房地产交易很少或有价无市。该阶段随新开发项目的停止和在建项目的陆续竣工而最后达到市场自然周转的谷底。

　　我国城市众多，各城市房地产业起步时间不同，存在地域差异，但总体上来说，基本上经历了1987-1989年的起步发展时期，1989-1991年的停滞观望时期，1991-1994年的高涨时期和1995年来的调整下滑时期。目前我国房地产业的写字楼市场处于第四阶段末，其原因如下：写字楼新开发项目甚少，许多项目停工下马，空置率增长速度放缓。与1994年相比，北京市1999年第1季度写字楼市场的租金下降了50%以上，写字楼的资本价值下降了30%以上，已接近市场周期的谷底。而我国住房市场上，新开发投资仍在大量涌入，但供给明显超过有支付能力的需求，空置率逐年上升，1998年底已达8000多万平方米，基本上处于市场周期的第三阶段。

　　2、我国住房市场上的供需矛盾。

　　由于写字楼和商业项目短时期内很难走出低谷，于是越来越多的开发商把注意力和财力放在开发普通住房市场上。然而近年来，我国城镇住宅供求出现极不正常的状况。

　　(1)住房潜在需求量大

　　同国际平均水平相比，我国城市人均居住面积在7-8平方米，是发达国家的1/3左右;而且这些住房的成套率不到40%，全国人均4平方米以下的居住困难户325万户，危房3340万平方米?。从总量上看，居民对住宅的长期需求是非常旺盛的。相当说，在各大、中城市，普通住宅的缺口也都不小。例如，“九五”期间，天津市在人口数量结构的变化以及危改、市政建设等因素的作用下，住宅供给将会有966-1266万平方米的缺口，说明潜在的需求量还是很大的。