房地产估价考试视频课程

　　1、我国房地产市场所处的周期阶段。

　　众所周知，由于房地产是一种特殊的商品，改变其产存量通常需要几年甚至更长的时间，因此房地产的供求平衡是不断变化着的，也无法精确的确定供需平衡点。但市场机制的作用总是使供给和需求相互变动使市场供需趋于平衡。从供需相互作用的特性出发，房地产市场自然周期可分为四个阶段。

　　(1)复苏

　　由于前一时期新开发建设的数量过多或需求的负增长导致了市场上供给过剩，所以谷底的空置率达到了峰值。通常情况下，这时的供给基本保持静止不变，没有或很少有新的投机性开发建设项目出现，净需求将慢慢吸纳先前过剩的供给，推动市场逐渐走出谷底，空置率也逐渐下降，对于市场复苏和增长的预期又会使业主小幅度地增加租金，使市场达到平衡。

　　(2)发展

　　需求继续以一定的速度增长，形成对额外房屋空间的需求。由于空置率降到合理空置率以下，表明市场上的供给吃紧，租金开始迅速上涨，令开发商觉得有利可图，于是会出现新的开发建设项目。此后，需求的增长与供给的增长将会以一个大致相同的速度保相当长的一段时间，最终达到该周期的峰值点，这时需求的增长速度开始低于供给的速度。

　　(3)转折

　　这一阶段开始于供求转折点，由于此时的空置率仍低于合理空置率，所以市场情况看起来还不错，由于供给增长速度超过需求增长速度，空置率开始回升，并逐渐接近合理空置率水平。由于竞争的原因，租金上涨趋势减缓甚至停止。当市场参与者最终认识到市场开始转向时，新开工的开发建设项目将会减少甚至停止。但竣工项目的大量增加所导致供给高速增长，推动市场进入第四阶段。