高级会计师考试临考复习重点44

《土地增值暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》，以信国务院财政、税务部门发布的有关土地增值税的规章、制度、办法，构成土地增值税法法律制度。

1. 土地增值税纳税人。

土地增值税纳税人的是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，包括涉外企业和外籍个人。

2.土地增值税征税范围。

转让国有土地使用权;地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。

3.土地增值税计税依据。

土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。

(1)增值额。增值额是指纳税人转让房地产所取得的收入，减去到得土地使用权时所支付的土地价款、土地开发成本、地上建筑物成本及有关费用、销售税金等(简称扣除项目)所的余额。增值额的计算公式为：

增值额=转让房地产取得的收入-扣除项目

(2)转让房地产取得的收入。纳税人转让房地产取得的收入包括国转让房地产的全部价款及有关经济收益。

(3)扣除项目

① 取得土地使用权所支付的金额;

②开发土地成本、费用;

③新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;

④与转让房地产有关的税金;

⑤财政部规定的其他扣除项目。

4.土地增值税率及应纳税额的计算。

(1)土地增值税的税率。

土地增值税实行四级超率累进税率，具体税率如下：

①增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%;

②增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%;

③增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%;

④增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%.

(2)土地增值税应纳税额的计算。

土地增值税的计算公式为：

应纳税额=加权平均数(每级距的土地增值额*适用税率)

速算扣除法公式分别为：

①增值额未超过扣除项目金额50%的：

土地增值税税额=增值额*30%

②增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的：

土地增值税税额=增值额*40%-扣除项目金额*5%

③增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的：

土地增值税税额=增值额*50%-扣除项目金额*15%

④增值额超过扣除项目金额200%的：

土地增值税税额=增值额*60%-扣除项目金额*35%

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