2017年二级建造师《工程法规》考点讲解：抵押、质权、留置权、定金的规定

(一)抵押的法律概念

按照《担保法》、《物权法》的规定，抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。其中，债务人或者第三人称为抵押人，债权人称为抵押权人。

(二)抵押物

债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：

(1)建筑物和其他土地附着物

(2)建设用地使用权

(3)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权

(4)生产设备、原材料、半成品、产品

(5)正在建造的建筑物、船舶、航空器

(6)交通运输工具

(7)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产

下列财产不得抵押：

(1)土地所有权;

(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所 有的土地使用权;

(3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育 设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;

(4)所有权、使用权不明或者有争议的财产;

(5)依法被查封、扣押、监管的财产;

(6)依法不得抵押的其他财产。(一级建造师网校二级建造师频道整理抵押、质权、留置权、定金的规定)

当事人以下列财产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立：

(1)建筑物和 其他土地附着物;

(2)建设用地使用权;

(3)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;

(4)正在建造的建筑物。(一级建造师网校二级建造师频道整理抵押权相关资料)

当事人以下列财产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人：

(1)生产设备、原材料、半成品、产品;

(2)交通运输工具;

(3)正在建造的船 舶、航空器。

(三)抵押的效力

抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金损害赔偿金和实现抵押权的费用。当事人也可以在抵押合同中约定抵押担保的范围。(一级建造师网校二级建造师频道整理抵押权相关资料)

抵押人有义务妥善保管抵押物并保证其价值。抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;否则，该转让行为无效。(一级建造师网校二级建造师频道整理抵押、质权、留置权、定金的规定)

抵押人转让抵押物的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。转让抵押物的价 款不得明显低于其价值。抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。(一级建造师网校二级建造师频道整理抵押权相关资料)

抵押权与其担保的债权同时存在。抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。

(四)抵押权的实现(一级建造师网校二级建造师频道整理抵押权相关资料)

债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、 变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：

(1)抵押合同以登记生效的，按抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。

(2)抵押合同自签订之日起生效的，如果抵押物未登记的，按照合同生效的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。(一级建造师网校二级建造师频道整理抵押、质权、留置权、定金的规定)

举例：

甲——抵押人

乙、丙——抵押权人

房屋——抵押物

4月1日——甲乙抵押合同——100万——4月5日登记

4月3日——甲丙抵押合同——120万——4月4日登记

则：丙先受偿，乙后受偿。

举例：

甲——抵押人

乙、丙、丁——抵押权人

汽车——抵押物

4月1日——甲乙抵押合同——10万——未登记

4月3日——甲丙抵押合同——12万——未登记

4月4日——甲丁抵押合同——15万——4月8日登记

则：丁先受偿，乙后受偿，丙最后受偿。